深交所日前發布的《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要(2018-2020年)》指出，探索發行公募REITs，引入多元化投資者。接近監管層的人士近日表示，監管部門正積極研究出臺公募REITs監管相關業務規則，支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產證券化。

類REITs風生水起 公募版規則醞釀出臺

中國證券報

□本報記者 林婷婷

接近監管層的人士近日表示，監管部門正積極研究出臺公募REITs監管相關業務規則，支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產證券化。

住房租賃類REITs加速獲批

業內人士介紹，由于國內REITs相關法規和稅收政策尚未完善，大多數房地產企業搭建的REITs融資平臺實際上是對標準化REITs做了細微調整，通過券商或基金子公司的“資產支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者，一般被稱為類REITs產品。

作為資產證券化的分支，類REITs的市場近年發展迅速，發行規模增長顯著。2017年，國內市場共發行16單類REITs產品，發行總額379.67億元，較上年增長156.1%。從存量上看，Wind數據顯示，截至23日，交易所已掛牌發行的類REITs證券化產品數量為30只，總發行規模為664.48億元。

“REITs符合諸多政策要求，如服務實體經濟、防控金融風險、推動高質量發展和實施供給側結構性改革。”某REITs行業研究平臺主編劉洋表示，REITs可對落實“三去一降一補”的宏觀政策有所助益，盤活各類存量經營性不動產，降低政府和企業財務杠桿，化解信貸市場期限錯配和高杠桿風險。REITs在租賃住房市場、PPP、基礎設施、養老地產和城市更新等領域具有廣闊發展空間。

自2017年10月以來，長租公寓證券化受市場關注，住房租賃類REITs產品加速獲批。

劉洋表示，住房租賃REITs是我國地產行業未來十年的重要發展趨勢。我國房地產行業發展已進入存量時代，近期房企開發貸面臨收縮，房企融資環境不會像以往那樣寬松，資金進入房地產行業的總量將減少，高價地情況將趨減，取而代之的是房企將注意力轉向安全系數相對較高的地產金融領域。住房租賃市場作為國家政策密集加碼、長期支持的領域，發展住房租賃REITs可謂恰逢其時。

多家券商布局REITs業務

類REITs項目發展成為券商等機構關注重點。Wind數據顯示，在交易所掛牌的30只類REITs產品中共有15家機構參與發行，其中以證券公司或券商資管子公司為主，共有9家參與發行產品18只，占總發行數量一半以上。從規模看，排名前三的華夏資本、恒泰證券、中信證券(18.190,0.18,1.00%)合計規模達355.91億元。

業內人士表示，REITs被認為是尚待券商投行和資管機構開發的一片“藍海”。在REITs運作中，券商資管機構或投行扮演的是發行機構及承銷商角色。光大證券(12.980,0.01,0.08%)固定收益總部執行總經理高健認為，住房租賃REITs是不錯的券商創新發展方向。據測算，我國公募REITs市場規模可達12萬億元，住房租賃REITs市場規模可達近2萬億元。

在高健看來，這么大的市場容量，絕大多數有條件的券商都會布局這塊業務。但REITs市場是有門檻的，前期項目比較少，且大多有創新示范需求，這種情況下融資方會傾向大型券商、經驗豐富的實操團隊，一般中小券商現階段較難打開局面。

在談及券商等機構如何布局REITs業務時，高健表示，排名靠前的券商從事類REITs業務經驗豐富、人員配備充足，實操層面已很少存在法律、稅務等方面的困難，更多的是精益求精及針對特定項目的定制化設計。對領先券商來說，業務開展的難點可能是項目儲備問題。

公募REITs積極醞釀

類REITs產品的密集掛牌推升市場對公募REITs出爐的預期。深交所日前發布的《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要(2018-2020年)》指出，探索發行公募REITs，引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關配套規則，推動相關主管部門出臺稅收優惠等政策，營造良好市場環境。沉寂多年的公募REITs有望迎來新突破。

專家認為，目前，國內交易所掛牌的類REITs產品在法律關系、底層交易結構、監管要求等環節與國際成熟市場產品基本一致，只是交易平臺、發行方式等方面存在差別。類REITs產品多在交易所綜合協議交易平臺或固定收益平臺交易，屬于私募產品，與集中競價交易系統相比，交投不太活躍。如果公募REITs推出，應在集中競價交易系統交易，增加金融產品流動性。

“當前REITs的發展環境是最佳狀態。”劉洋認為，監管層、實務界和學術界等都在積極推動REITs落地。PPP領域是REITs落地最有希望的突破口和落腳點。基于政府高層、監管口徑的考量，公募REITs今年就會推出的可能性較大。

高健認為，REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具，社會資本投入占比提升是住房租賃市場發展必然方向，有助于促進房地產長效機制體系構建。

對于存在的問題，劉洋表示，首先，公募REITs法律架構和業務規則很關鍵，因為REITs必須要在資本市場上全流通，而且必須要實現規范的高質量發展。其次，整個市場目前為止操作過創新REITs項目的人員數量不多，人才儲備和投資者教育要跟上。最后，REITs設立、持有、退出環節稅收都很高，應明確稅收中性原則。

關鍵詞： 風生 規則 產品