2017年，華夏幸福(29.350,-3.26,-10.00%)業績高速增長，凈利潤87.8億元，同比增速35.3%!

華夏幸福上市6年來，每年都保持在35%左右的增長，因而，被戲稱為“萬年35%”

針對萬年35大法，有網友戲言：這也太精準了吧，用尺子量的....

一、利潤注水嚴重？

1、受制于環京區域限購，環京房價暴跌，華夏幸福收入增長放緩。

2017年，華夏幸福營業收入596.4億元，僅僅同比增長10.8%，創下上市以來新低!

2017年，是房地產企業的業績大年，恒萬碧融的收入同比增長都在50%左右。

因此，華夏幸福的收入增長不僅是歷史新低，跟同行業的龍頭企業相比，更是相差甚遠!

華夏幸福的收入主要有兩塊：2017年，房地產開發收入289億，占比48.78%、產業園發展服務收入230.85億，占比38.93%!

2017年，房地產開發收入同比暴跌18.22%，產業園發展服務收入同比增長110.4%!

也就是說，要是沒有17年產業園業務的大躍進，實現110.4%的增長，危急中救主，華夏幸福的收入將會慘不忍睹!

這也說明，限購和房價暴跌，對一家房企的影響有多大!

另外，產業園發展服務的毛利率驚人，高達92.25%，也遠高于房地產開發業務!

這也是為什么，華夏幸福的收入只增長10.8%，但是凈利潤卻增長35.3%!

太陽底下沒有新鮮事!

那么問題來了?

這么好的業務，為什么那些龍頭房企不做呢?

這塊業務，有利潤沒有現金，紙面財富!

2、經營現金流暴跌

2017年，華夏幸福經營現金流為負的162.27億，2016年是凈流入77.63億。

相比于凈利潤87.8億元，同比增長35.3%，現金流居然暴跌這么多，相當尷尬。

但是，其他龍頭房企，經營現金流都比凈利潤高出不少!

說明，華夏幸福的利潤質量比較差!

3、應收賬款疑點重重！

2017年，華夏幸福應收賬款189.1億元，同比暴漲99.04%，遠遠高于收入同比增長的10.8%，直追產業園收入的110.4%。

2013年至2017年，應收賬款依次為17億 、 51億 、 71億 、 95億 、 189億。4年間暴漲10倍，而同期的營業收入僅僅增長1倍。

這說明，近4年，華夏幸福收入和凈利潤增長，是應收賬款驅動的!成長性質量較差!

這4年，也是華夏幸福的產業新城模式急劇擴張的時候!

奇葩的是，華夏幸福高達189.1億元的應收賬款，壞賬計提接近為0!

其中約185.33億元為應收政府園區結算款，減值準備為0。

固安工業區財政分局應收賬款52.14億元，固安新興產業示范區財政分局應收25.20億元，兩者共計77.34億元，但是，2017年固安財政收入只有98 億元，回收風險還是很大的;大廠縣財政局應收41.14億元，2017年，大廠現財政收入僅只有54.1億元，回收風險非常大;懷來縣沙城應收26.63億元，2017年，懷來縣財政收入27.9億元，回收風險相當大!

很明顯，這些縣政府的財政收入遠遠跟不上華夏幸福產業園大擴張!但是，華夏幸福卻認為能夠全額收回應收賬款!毫無審慎可言，會計上這么激進，是梁靜茹給的勇氣嗎?

同時，在A股，有很多上市公司遇到地方政府相關部門欠款，是要計提減值準備的!

4、蹊蹺的少數股東權益

2017年，少數股東權益339億元，歸屬母公司所有者權益370億元，但是，少數股東損益只有0.25億，歸屬母公司股東的凈利潤87.80億。少數股東339億的凈資產，只產生0.25億的凈利潤，無私奉獻啊!

2016年，少數股東權益126億元，少數股東損益負的3.23億元，126億的凈資產，不僅沒有掙錢，還虧錢，但是，歸屬母公司股東的凈利潤高達64.91億元。

而且，近5年，少數股東損益加總為0，利潤都是上市公司賺得，子公司的少數股東不能賺!

出現這種情況，有兩種可能：

第一：關聯利益輸送：利用關聯子公司給上市公司輸送利益，最典型的就是賈躍亭的樂視，《樂視財報大解剖》。華夏幸福也是有這個實力來做的，目前大股東已經質押了70%的上市公司股票。

第二：子公司明股實債：舉個栗子“A公司在外地新成立一家子公司。注冊資本100億，A公司出60億，資管公司出40億。子公司將樓盤以成本價賣給母公司，或者從母公司手中購買土地的成本支出剛好等于賣房收入，這樣實現了子公司利潤為0，利潤轉移到母公司中。資管公司也不傻，他能得到什么好處呢?當房子銷售完畢，子公司注銷時，A公司以43億元的價格回購資管手中40億元股票。資管賺取固定的差價3億，相當于利息。對于A公司來說，就是明股實債，相當于借45億貸款。這樣做的好處是在資產負債表中看不到負債，屬于表外負債，報表比較好看。這樣，可以做高當期業績，把成本留到后期”。這種模式在房地產行業里，非常普遍，恒-大和碧-桂園的子公司就有這種明股實債，只不過他們子公司可能有利潤，直接拿出付利息了!

2017年，華夏幸福通過下屬子公司層面引入金融機構作為股東，有19例，明股實債的比例到底有多少?

2017年，通過子公司吸收少數股東收到現金320億，如果大部分都是明股實債的話，那么公司的負債率將會爆表!

二、PPP模式被上市公司玩成龐氏模式？

因為是應收賬款的緣故，華夏幸福可以通過對原有園區開發進度和拓展新園區的進度調節，主動掌控公司的業績增長。

華夏幸福產業新城模式，如果經營現金流無法形成閉環，僅僅以應收賬款驅動業績增長，以業績增長驅動融資(股權、股票質押和債權)，以融資驅動應收賬款(紙面財富，業績增長)，這里就會有龐氏的影子：投資簽約產業園，獲得紙面收入(應收賬款)，形成高業績后，擴大融資，投資更多的產業園，獲得更高的業績，融更多的資金，不斷循環下去.......

融資—投資產業園—業績增長(應收賬款)—擴大融資—投資更多的產業園—.......

關鍵詞： 華夏 年來