苦苦掙扎的老牌粵系房企合景泰富，正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

5月14日晚間，合景泰富發(fā)布公告稱，公司一筆于2024年1月到期的6.0厘優(yōu)先票據(jù)本金額的15%連同其應(yīng)計及未付利息于強(qiáng)制贖回日到期未付，涉及金額約1.19億美元，目前已構(gòu)成違約。同時，公司未能按照附息銀行及其他借貸的預(yù)定還款日期支付其本金人民幣2.12億元，并觸發(fā)包括8筆優(yōu)先票據(jù)及其他借貸交叉違約。企業(yè)表示，將會探尋境外債務(wù)全面解決方案。

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據(jù)企業(yè)此前公告，該筆2024年到期票據(jù)發(fā)行于2022年9月，規(guī)模為7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據(jù)和2023年9月到期的一筆票據(jù)交換要約而來，屬于展期后再次違約。

受此消息影響，5月15日，企業(yè)股價遭遇大跌，截至當(dāng)日收盤下跌11.9%，報收0.74港元/股，總市值較上一交易日蒸發(fā)約3.42億港元。

不僅如此，該日晚間，企業(yè)再發(fā)布公告稱，公司7只優(yōu)先票據(jù)自5月16日起將暫停交易。5月16日，又有市場消息稱，合景泰富將于近期召開離岸債券持有人會議，討論成立小組進(jìn)行重組談判。

近一年時間，企業(yè)一直掙扎在債務(wù)違約邊緣，終究還是未能抗住壓力。合景泰富這樣的情況是否只是個例？面對即將到來的償付高峰期，是否還會出現(xiàn)新一輪的集中違約？

持續(xù)甩賣資產(chǎn)自救

就在官宣違約前2天，合景泰富曾以7.5億元價格打包出售了上海兆景及上海錦怡兩家子公司100%股權(quán)予平安。其中，出售上海兆景虧損約1.39億元。可以說，面對急迫的資金壓力，企業(yè)不得不開啟大甩賣模式，以求自救。

而這并不是企業(yè)首次出售資產(chǎn)。早在2022年，企業(yè)就已展開持續(xù)“割肉”動作。2022年4月，企業(yè)以13億元人民幣價格出售一棟位于上海的辦公樓，用于償還即將到期的債券；同年6月13日，惠譽(yù)稱，合景泰富尋求整體出售位于北上廣等一線城市的城市副中心或新興商務(wù)區(qū)寫字樓，欲籌集55億到57億元人民幣。

隨后在7月，企業(yè)向龍湖轉(zhuǎn)讓了香港“尚珒溋”項目50％的股權(quán)及股東貸款等，錄得4.895億港元的稅后利潤；11月16日，企業(yè)又以3.71億元出售成都攀成鋼項目股權(quán)，凈籌約1400萬元。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，合景泰富出售資產(chǎn)回籠資金已超人民幣60億元。

“對于出險房企，眼下最要緊的是斷臂求生，打包賣掉項目，因為目前房地產(chǎn)市場處于回暖狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)項目更易被接盤。”上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示。

銷售滑坡債務(wù)承壓

除甩掉重資產(chǎn)包袱外，企業(yè)想要盡快回歸正軌，狠抓銷售是實現(xiàn)“回血”的必要手段。

今年一季度，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為行業(yè)開始觸底回升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月，TOP100房企銷售額同比增長8.2%，銷售呈現(xiàn)企穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢。不過，合景泰富在一季度的表現(xiàn)卻并不盡如人意。企業(yè)一季度實現(xiàn)預(yù)售額117.31億元，相比去年減少10.27%，對比市場整體來看，企業(yè)并未跟上回暖節(jié)奏。

根據(jù)統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，前4月全國商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%。然而，合景泰富4月單月實現(xiàn)預(yù)售額僅為人民幣32.31億元，同比下降25.8%，環(huán)比下降16.08%。企業(yè)前4月的預(yù)售額為149.62億元，同比減少14.1%，不及行業(yè)總體水平。

不僅如此，從盈利能力來看，企業(yè)也深處下行通道。年報顯示，2022年全年，合景實現(xiàn)收入約為人民幣134.5億元，同比減少43.6%，年度凈虧損達(dá)近百億元。

此外，企業(yè)債務(wù)方面也不容樂觀。年報顯示，截至2022年末，企業(yè)凈負(fù)債比率高達(dá)161.8%；短期有息負(fù)債為人民幣222.45億元，賬面現(xiàn)金約人民幣103.38億元，現(xiàn)金短債比僅有0.46倍。

企業(yè)在銀行及其他貸款中，有約人民幣168.86億元須于一年內(nèi)償還。在境外美元債方面，企業(yè)目前存續(xù)美元債共計8筆，合計約為36.98億美元，付息頻率為半年一次，這也意味著這8筆美元債均將在年內(nèi)完成利息支付，由此可見，企業(yè)不僅手頭現(xiàn)金流吃緊，且短期償債壓力極大。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此類企業(yè)最關(guān)鍵是要認(rèn)清形勢，如果銷售狀況無法支撐資金鏈安全，要用好“三支箭”融資，加快風(fēng)險出清。

他還表示，對于出險民營企業(yè)來講，企業(yè)債權(quán)債務(wù)和企業(yè)家族的債權(quán)債務(wù)是不可分的。企業(yè)家要勇于承擔(dān)風(fēng)險，可以以自己家族財富來償還債務(wù)，以樹立市場信心，利于后續(xù)企業(yè)獲得戰(zhàn)投機(jī)會。

接下來合景泰富的化債之路有多長還尚未可知，不過依照過往來看，很多企業(yè)債權(quán)人對債務(wù)重組依舊保持謹(jǐn)慎態(tài)度，要想得到債權(quán)人支持，需要較長時間，且達(dá)成一致仍面臨較大難度。

二輪債務(wù)違約將至？

而合景泰富展期后再次違約也為其他房企拉響警報，想要守住安全邊界是長期持續(xù)的過程。

中銀證券研報數(shù)據(jù)指出，房企將在今年7月、9月迎來償債小高峰。屆時有多少企業(yè)能夠扛住新一輪償債大限？對此，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜稱，如果房地產(chǎn)市場在需求端一直不能實現(xiàn)實質(zhì)性回暖，后續(xù)必然會引發(fā)第二輪集中違約。

而那些已經(jīng)獲得展期的房企，也并非高枕無憂。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，債務(wù)展期不是債務(wù)豁免，是在增信或其他附加條款情況下延期償付。已經(jīng)獲得債務(wù)展期的房企，展期期限一般為1.5-3年左右，即2024-2026年將是展期債務(wù)的再次到期日，這類企業(yè)仍存有二次違約的風(fēng)險。

此外，他強(qiáng)調(diào)，暫未違約的企業(yè)也不代表其沒有債務(wù)壓力。2023年，地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外到期的債務(wù)將達(dá)萬億規(guī)模，如果后續(xù)銷售持續(xù)低迷，且企業(yè)在融資端仍舊受限的話，企業(yè)同樣存在債務(wù)違約風(fēng)險。

因此，2023年多數(shù)房企仍會將償債作為首要任務(wù)。想守住“零違約”底線，或是成功跳出債務(wù)泥潭，說到底都離不開現(xiàn)金流的回籠，除變賣資產(chǎn)和狠抓銷售外，是否還有更多手段幫助企業(yè)維持安全發(fā)展？

對此，柏文喜提到，房企可以通過引進(jìn)新的戰(zhàn)略投資人、在項目層面開展對外資金合作、調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏等方式來增加現(xiàn)金流入、提升企業(yè)流動性及減少現(xiàn)金支出來整體優(yōu)化企業(yè)財務(wù)狀況，以保持企業(yè)經(jīng)營安全。

此外，房企也應(yīng)積極向相關(guān)部門爭取政策方面的支持，比如紓困基金、專項救助基金等。宋紅衛(wèi)呼吁，有關(guān)部門能夠出臺相關(guān)政策，通過社會資金來解決行業(yè)問題。不過他也表示，由于目前行業(yè)缺乏對于救助資金優(yōu)先償還的政策法規(guī)，可以通過“類共益?zhèn)钡哪Ｊ浇鉀Q，即為解決企業(yè)在重組中遇到的資金缺口問題，引入外部資金來盤活項目，此舉會利好企業(yè)和原債權(quán)人。待企業(yè)現(xiàn)金流充足后，該筆救助資金享有優(yōu)先被償還權(quán)。

文/黃寧（責(zé)編：高雅）

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