東城二環(huán)、北京中軸、天壇南800米……一眾光環(huán)加身，也讓近兩年入市的北京城建·天壇府項目成為北京首個即將達到300億級的“銷冠”。12萬元/平方米的單價卻也一房難求，即使“刀把”、“長條”戶型被多方吐槽，但天壇府仍依靠地段打贏了這場去化攻堅戰(zhàn)。

(資料圖片)

盡管銷售說“我們出售的是地段，戶型并不是主打賣點”，銷售的負責人強調(diào)“不希望只賣出地段的價錢，還要秀一秀專業(yè)肌肉，打出產(chǎn)品力品牌”，但在收房來臨的時候，一場大雨帶來的漏水與項目本身的減配，留給業(yè)主自我安慰的只剩下地段。

漏水，從地庫到房間

7月29日，天壇府一期收房候場，恰好趕上北京暴雨前站。事后三位當日帶領記者收房的業(yè)主齊刷刷地感嘆：要不是遇到這場雨，都不知道千萬豪宅、石材立面、不靠地塊靠實力的絕版項目，居然在防水方面打不過一街之隔、已經(jīng)有20年歷史的商品房混雜回遷房天天家園，而天天家園在鏈家APP上的單價，最低只要6萬多元，且同樣位于東城。

“后來我們大家回憶，不是這次暴雨太大才漏水，之前有兩次來的時候趕上北京下雨，地庫也有水，不多，但過車也得小心打滑。這次雨更大了，一下子就暴露了。”業(yè)主楊歡(化名)說道。

由于懷有身孕，當天的楊歡在地庫里格外小心。特別是B3部分積水摸過腳面的地方，記者與她愛人同時攙扶才敢前行。

這樣的積水程度不僅僅在B3，在隨后的走訪中記者發(fā)現(xiàn)，B1、B2同樣如此。“地庫墻面有的地方濕漉漉的，明顯水不是從地庫口倒灌的，倒灌不會倒灌在墻上，而且小區(qū)里面并沒有積水。”在楊歡看來，這樣的積水很可能是順著哪里流入的，甚至是滲入的。

在同樣一棟樓中，地下車庫如此積水，房屋顯然也躲不過。

隨著降雨的持續(xù)，陸續(xù)有業(yè)主向北京商報記者反映，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部也開始出現(xiàn)滲水的情況。“目前雖尚未危及樓體的安全性能，但也可以看出工程質(zhì)量是有瑕疵的，這畢竟是剛剛交付的新房。”

由于部分業(yè)主本身就是附近小區(qū)的居民，據(jù)他們反映，無論是價位相當?shù)拇涡路恐泻Ｗ嫌€是2005、2006年前后入住的天天家園，甚至上世紀80年代的蒲安西里，均未出現(xiàn)內(nèi)部漏水的情況。

“也不在降雨核心區(qū)域，周邊老舊小區(qū)都沒這種情況，剛建成的新房居然是這個樣子，我們更不能收房了。”

張帥(化名)是業(yè)主里面比較早發(fā)現(xiàn)房屋滲水的，他與楊歡的戶型一樣，且由于愛人同為孕婦，在業(yè)主群里與楊歡交流頗多。

在此之前，盡管停車庫積水的事情已經(jīng)在業(yè)主群里有討論，他依然認為這么大的暴雨也不是完全不可能，但千萬豪宅的物業(yè)就留著這些積水不清理，確實被不遠的中海紫御比了下去。“我們原本打算趕緊入住，現(xiàn)在一漏水，一下子變得未知了。”

然而當房屋內(nèi)部出現(xiàn)了滲水，已經(jīng)買好家具準備入住的他不淡定了，隨后高層的、底層的其他業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)開始把自己家漏水圖片發(fā)到群里。“這不應該是一個12萬元/平方米的高端住宅項目該有的樣子。”

律師：先判定是否為主體結(jié)構(gòu)問題帶來的滲漏

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴北京商報記者，在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中，一般都會有房屋交付條件與房屋查驗等相關條款的約定，如果是房屋非主體結(jié)構(gòu)存在問題導致滲漏，如防水層質(zhì)量存在問題、管道破裂等導致屋面、墻面、地面滲漏，業(yè)主可以依據(jù)商品房買賣合同的約定拒絕收房，要求開發(fā)商承擔維修義務及維修費用，在相關問題修復后，開發(fā)商需要對房屋再行交付，并且，業(yè)主有權要求開發(fā)商承擔逾期交付的違約責任。

其次，如果是因房屋主體結(jié)構(gòu)存在問題導致滲漏，則說明房屋存在非常嚴重的質(zhì)量問題，業(yè)主自然有權拒絕收房，并且，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”在確認房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的情況下，業(yè)主可以直接主張解除商品房買賣合同，向開發(fā)商主張退房并要求開發(fā)商賠償相應損失。

王玉臣強調(diào)，開發(fā)商交付房屋往往說明該房屋已經(jīng)驗收合格，因此，在此階段對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格進行認定，一般需要第三方專業(yè)機構(gòu)對質(zhì)量問題進行鑒定，從而會產(chǎn)生相應的成本且涉及鑒定結(jié)論的認定問題，最好是由開發(fā)商進行出資，尋找開發(fā)商與業(yè)主都認可的鑒定機構(gòu)，從而保障鑒定結(jié)論的公正性。

園林，宣傳參考頤和園 實際小樹瀝青與黃土

按照12萬元/平方米的銷售均價計算，天壇府的最小戶型也接近千萬，目前在售的6期甚至達到了3000萬的規(guī)模。天壇府操盤手陳莉曾說過，“不希望天壇府只賣出地段的價錢，還要秀一秀自己的專業(yè)肌肉，在住宅開發(fā)市場打出產(chǎn)品力品牌。”

然而，大雨檢驗了天壇府項目的工程質(zhì)量，業(yè)主們也審視著“賣家秀”與“買家秀”之間的差別。臨近交房的天壇府，業(yè)主們并未看到陳莉承諾的產(chǎn)品力與專業(yè)力，唯一安慰業(yè)主的只剩下地段。

“‘內(nèi)城絕世孤品’、基于天壇‘天人合一’的哲學理念，深掘大國風骨、傳統(tǒng)禮序，汲取御花園、頤和園等園林菁華，營造隱逸東方、詩意棲居景觀；園內(nèi)，玉蘭、海棠、奇松、早園竹……”這段廣告詞，楊歡至今都能背下來。“寫的太好了，太吸引我了，以至于我可以忽略外面這破爛不堪的馬路，東城墊底的學區(qū)。”雖然學區(qū)不怎么樣，但楊歡置業(yè)天壇府主要還是為了肚子里的寶寶。

“孩子11月底即將出生，之前為了不給自己太大壓力，也考慮過位于豐臺的中糧天悅壹號，因為家里老人在那邊住。但周圍的同事提到，以后有了孩子，還要換到‘東西海’，考慮到將來小孩上學問題，為了一步到位，才咬咬牙買的天壇府，戶型也選的最大的135平方米三居。”楊歡承認，敢有想法買天壇府，也是因為自己有首套房資格，因為老公在老家有貸款記錄，在貸款批下來之后，才敢去領的證。購買天壇府掏空了家里的“六個錢包”，每個月6萬+的房貸，但沒想到還要維權走一遭。

但在收房之際，業(yè)主們卻看到的是全國商品房罕見的院內(nèi)刀把型瀝青消防路貫通東西南北，一個內(nèi)嵌在小區(qū)一側(cè)的破敗古建將小區(qū)的消防路逼成了尷尬的L型。

據(jù)悉，天壇府一期共有3種戶型：60平方米一居，100平方米兩居，135平方米三居。一期有3棟樓，1棟東西向，2棟南北向，共200多套房源。樓房排布也不是傳統(tǒng)認知的方正布局，整體呈“L”型。

記者在現(xiàn)場也看到，業(yè)主們反映最大的瀝青路，整體與樓房排布“L”型一致，即業(yè)主們口中的刀把形，幾乎包圍了3棟住宅樓。從小區(qū)歸家大門開始，黑色的瀝青道路和白色的地磚道路涇渭分明，路上的井蓋擺放也十分密集，紅色的井蓋在白黑相襯下，異常顯眼。

“實在難以想象，這將是未來每天出入的第一道景觀。”孫浩(化名)與楊歡買的是同一個戶型，小區(qū)一期最好的135平方米南北通透的三居室，作為老北京人，孫浩對老城區(qū)是有特別情懷的。

孫浩透露，當時選房自己運氣好挑到了好樓層，為了能盡快鎖定，當時是全款拿下。“自己平時做點小生意，當時投資環(huán)境也不好，就考慮買套房子，畢竟天壇府的位置條件毋庸置疑。也沒考慮到投資問題，一方面是為了保值，另一方面是為了滿足自己的老城區(qū)情懷。”

在孫浩看來，最能體現(xiàn)樓盤格調(diào)的，那應該非園林莫屬。

“我知道當時買房給我們看視頻里說的‘汲取御花園、頤和園等園林菁華’有點夸張了，給我們這樣一個三棟住宅樓的小區(qū)建個御花園不現(xiàn)實，我也不求頤和園，但也不能用幼兒園的‘寶寶樹’糊弄我們。”據(jù)孫浩介紹，現(xiàn)在小區(qū)園林給人最大的感受就是“逼仄”，天壇府一期共有300戶左右，但現(xiàn)有園林空間僅支持四五組家庭，且那個破敗的古建就占據(jù)園林一半的面積，余下空間不但有各種設備間占用面積，也讓園林整體景觀被破壞掉了。

古建：曾經(jīng)的賣點 今天的尷尬

“目前小區(qū)內(nèi)呈現(xiàn)的都不能算古建，完全是破舊的瓦房，下雨之后，雨水混合著泥水，導致地上的水體都是土黃色的。”

據(jù)孫浩介紹，原來小區(qū)古建還是項目的一個賣點，業(yè)主們也認為這會是小區(qū)景觀的一部分，但如今直接硬處理，全部用圍墻圍上，僅剩下邊上的一條小路是屬于業(yè)主們的。不但古建自身破敗不堪，在古建與項目之間的圍墻旁，業(yè)主探訪當天全是散落的垃圾。“這再過幾年就是個無人管理的垃圾站。”

為此，在收房之前，天壇府一期業(yè)主們就已經(jīng)給項目開發(fā)商北京城建發(fā)了一份整改意見：要求以石材重鋪消防道路；要求北側(cè)區(qū)域增加植被栽種，花卉或增加藝術雕塑等高檔社區(qū)應有的配套設施，以提升小區(qū)整體產(chǎn)品質(zhì)量；積極協(xié)調(diào)有關部門推進落實古建區(qū)域修繕。

針對業(yè)主反映的瀝青路問題，業(yè)主們也收到了一個比較“失望”的回復。“我們接到天壇府銷售電話答復，明確天壇府一期將以瀝青路作為交付標準。”

前有掏空六個錢包搶房

現(xiàn)有挺著肚子維權

天壇府所在區(qū)域，位于南二環(huán)與南三環(huán)之間的望壇棚戶區(qū)，這里曾是北京核心區(qū)體量最大的棚改項目。由于體量大、拆遷難度高，摸查準備階段便長達十年，真正動工是2016年北京城建介入以后。按照項目規(guī)劃，該工程需要整理出15宗地塊，其中僅2宗為商品房，其余均為回遷房。

2021年8月，天壇府一期入市，因區(qū)位的優(yōu)越性，這個千萬級改善項目，賣出了剛需盤的速度。天壇府二期入市時，甚至出現(xiàn)寒冬里購房者排隊的景象，由此可見項目的“稀缺”。

今年3月，天壇府五期盛大開盤，據(jù)官方披露，選房15分鐘，實現(xiàn)開盤銷售金額58.75億元，當期推出房源全部售罄。項目開發(fā)商北京城建對外發(fā)布喜報稱“五開五捷，實現(xiàn)累計銷售額246億元，問鼎北京商品住宅史上成交量第一盤。”

按照機構(gòu)測算，天壇府一個項目將帶給城建超過300億的貨值。而就是這樣一個“絕版百億神盤”，在銷售之初其實已經(jīng)顯示出自己的“高傲”：商品房與回遷房“混居”，居住混亂是最讓人頭疼的問題，再加之受地塊開發(fā)限制，天壇府“刀把”、“長條”戶型被多方吐槽。即便如此，依靠地段天壇府仍打贏了這場去化攻堅戰(zhàn)。用項目銷售的話說：“我們出售的是地段，戶型并不是主打賣點。”

稀缺的地段以及滿滿的情懷撩撥著購房人的神經(jīng)。據(jù)楊歡回憶，他們當時也是通過“搶”才拿到房票的。

楊歡透露，當時買房其實可以用組合貸的，銷售人員雖未明說，但不斷重復“簽約時間不等人”，并強調(diào)公積金貸款下來太慢了，最后只能全部使用商業(yè)貸款。而且當時銷售人員還表示，所有款項必須兩個月內(nèi)交齊，如果貸款下來的慢，開發(fā)商還有權要求我們支付一筆‘額外’費用。“也是因為催的太緊，我們的貸款額度又高，疫情期間，還請父母過來一起擔保，才做的貸款。”

“掏空六個錢包”，每個月6萬+的房貸，對于楊歡們來說，能順利入住，比什么都重要，現(xiàn)階段的維權也是無奈之舉。“我們家還好點，一些在外面租房的人，他們都是賣掉之前的老房子，邊租房邊等收房，如今陷入不得不收房的尷尬。而且收完房子后，開發(fā)商就更加有恃無恐，總會找些理由對付過去。”

更有甚者，一些業(yè)主連維權都做不到了。“收房之前，開發(fā)商組織了項目開放日，當時我們就發(fā)現(xiàn)一些問題，向開發(fā)商方面提出整改意見。開發(fā)商的一些工作人員就現(xiàn)場拍照確認身份，然后聯(lián)系到工作單位，給業(yè)主們施加壓力。一些業(yè)主迫于壓力，就不再‘發(fā)聲’了。”多位天壇府一期業(yè)主告訴記者。

更讓天壇府一期業(yè)主們無法接受的是，他們將問題匯總反映給開發(fā)商和物業(yè)公司，但一直沒有看到整改的“積極”態(tài)度。“其實有問題不可怕，總比同為北京國企的大興‘樓脆脆’強，可怕的是除了銷售的一句‘瀝青交付’外，沒有人搭理我們。”

針對業(yè)主們反映的項目問題，北京商報記者與天壇府項目相關負責人取得聯(lián)系，但截至發(fā)稿，未獲得明確回應。

(責任編輯：房曉宇)

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