在房地產市場增速開始放緩時，物業服務成為新的逐利風口。上半年還相當火熱的物企上市潮已不再是行業最熱門的話題，物管行業正進行熱點切換進入了并購熱潮期。可以看到，年內絕大多數并購及合作案例都出自頭部企業之手，業內人士表示，這除了是頭部物企快速擴展規模的需要，也是由于房地產行業洗牌引發物業重整。上市或許不再是物業的唯一路徑，頭部企業的競賽為中小物業企業提供一條退出的道路，強者恒強的行業格局已經形成。

并購案例多出自頭部企業

近日，多家知名大型物企被曝將易主的消息。而提及收并購，今年首當其沖的便是碧桂園服務：2月25日，以48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股權，開創首例上市物企間的并購，48.47億元的價格也創下了彼時業內的收購紀錄。9月20日，碧桂園服務發布公告稱以不超過100億元收購富力物業，9月28日，發布公告稱以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。

除了碧桂園服務之外，萬物云和龍湖智慧服務這兩家尚未上市的物企也在今年不斷展開并購。萬物云走上了平臺化轉型之路。

業內人士表示，頭部企業在多元化擴張中存在顯著的優勢，年內絕大多數并購及合作案例也都出自頭部企業之手。此外，在被稱為物業服務企業第二賽道的增值服務中，頭部企業依托其豐富的產業資源和布局優勢，在營收規模及效益上也都居于行業前列。而中小企業與頭部企業的差距越來越大，強者恒強的行業格局已經形成，彎道超車恐難實現。

物管總營收將突破2萬億

近兩年來物業從幕后走到了臺前，讓社會看到了物業提供的服務的廣泛適用性與不可替代性。在過去的一年中，政策端不斷釋放、傳遞信號，鼓勵物業服務企業拓寬服務邊界，積極探索“物業+養老”“物業+托幼”“物業+美居”等多元的服務模式，旨在為居民生活提供多樣化的社區服務。物管賽道空間持續擴張。克而瑞發布的研究報告數據顯示， 從宏觀指標來看，物業管理行業穩步發展。經測算，2021年年末行業在管面積約為351億㎡，行業總營收超1.3萬億元，近5年復合增長率分別為9.2%和14.5%。到2025年，物業管理行業在管面積預計將達430億㎡，行業總營收突破2萬億元。

近年來，物業管理行業迎來上市潮，目前上市企業已達52家。數據顯示，2021年至今已有11家物企成功上市，目前已向港交所遞表排隊等待上市的物企數高達20多家。

根據2020年年報數據，港股上市的40家物企營收合計1222億元，首次突破千億元大關，TOP4物企營收破百億元，4家上市物企市值超過其母公司。這或許可以在一定程度上解釋為何目前物企上市處于加速的狀態。不過，市場也正在發生變化。第一太平戴維斯廣州估值及專業顧問服務部助理董事周志鵬表示，一方面，物業企業擴大規模的訴求增加，上市和非上市企業的市盈率差異有利于降低擴張成本、挖掘業務鏈條及拓展多元營收；另一方面，鑒于物企現金流穩定，抗周期能力強，接觸個體信息流量大，資本市場對之青睞有加。然而，隨著資本市場不斷變化，目前物企正面臨著市值分化加劇、資本向頭部企業傾斜及新股認購熱情降溫等挑戰。物企上市道路并不平靜，機遇和挑戰并存。事實上，在過去的一年，物業板塊出現了兩次集中式回調。

并購領域拓展將成主流

值得關注的是，資本的涌入引發了企業對規模發展的強需求，在增量市場發展受限的當下，企業并購顯著加速，市場集中度不斷走高，行業分化日益明顯。據測算，2020年百強物業企業管理規模集中度達33%，TOP10企業集中度達11%，較2015年的18.1%與6.9%幾近翻倍。從規模上看，截至2021年年中，47家上市物企總在管面積達52.4億㎡，其中5家企業在管面積超3億㎡，16家企業在管面積超1億㎡，頭部企業與尾部企業在管規模差異高至378倍。

目前，對于頭部企業而言，除了同類并購，借此直接擴大規模外，也在不斷將觸角伸到非住宅領域，產業鏈上下游場景，甚至非物管業務，以此提高自身的增值服務能力，拓寬利潤點，構建企業自身護城河，這勢必成為未來5年物業并購的主流。

( 作者：劉麗琴編輯：張紫祎 )

關鍵詞： 物管 行業 進入 并購