10月15日，世茂股份（600823.SH）公告稱，中國證監會批復同意世茂股份向專業投資者公開發行面值總額不超過66.38億元公司債券的注冊申請。

同時，該批復自同意注冊之日起24個月內有效，世茂股份在注冊有效期內可以分期發行公司債券。

世茂股份9月26日在上交所披露募集說明書（注冊稿）顯示，該筆公司債擬用于償還其存量公司債券，共7筆，當前余額合計75億元，償還利息為3.1億元。

第一財經記者查閱，這是2021年7月份以來，上市房企擬發行規模最大的一筆公司債券。不過，這一發行規模較世茂股份原本的發行規模實則有所縮水。

8月20日，世茂股份披露的申報稿顯示，其“向中國證監會申請不超過人民幣79億元（含人民幣79億元）的公司債券發行額度”，擬償還7筆債券本息共計79.09億元。

事實上，此前同樣出現過發行規模縮減的情況。

今年2月份時，雅居樂曾有一筆擬發行金額高達70億元的小公募債在上交所注冊生效。但該筆債券在2020年12月中旬首次獲得受理時，其披露的發行額度為“不超過82.47億元（含82.47億元）”。相較而言，最高發行額度減少了12.47億元。

這一變化源于上交所的一則規定。

據2月份上交所對雅居樂該筆債券給出的審核反饋意見要求，“請發行人對照《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號――申請文件及編制》說明本次債券募集資金規模和用途是否符合上述文件附件4的相關要求。”

而上述指引中提及，“2020年8月10日（含）之后獲受理的住宅地產企業項目，申報發行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規模的85%”。

由此，雅居樂方面在審核意見反饋回復中表示，由于上述規定，“本次債券申報發行額度已修改為不超過人民幣70.00億元（含70.00億元）。截至2020年9月末，發行人及控股股東到期及回售公司債券本息規模合計為82.47億元，按照85%計算，本次債券申報發行額度不得超過70.10億元。”

今年以來，電建地產、海倫堡等公司在上交所、深交所提交的申請都曾出現過同樣的變動。

盡管世茂股份的此次變動并未有直接相關的意見披露，但其66.38億元的發行規模，也正是其預計償還到期債券本息78.1億元的約85%。

公開信息顯示，上交所的上述指引于2020年11月發布；而在此之前的8月中旬，也正是“三道紅線”實施的節點。此后，房企融資規模的下降有目共睹。

中信建投研報數據，2021年1-9月，房企公司債發行規模震蕩下行，1月份時，發行規模超350億元；9月份時，則共發行13只公司債，發行規模僅為172億元，同比下降54.0%，環比下降29.7%。其中，上市房企發行規模55億元，環比下降41.9%；非上市房企發行規模約為117億元，環比下降22.0%。

貝殼研究院統計，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點，2021年前三季度發債規模占比2020年全年發債規模約63%。

同時，2021年第三季度境內外債券融資到期債務規模約3552億元，同比增加9.1%；自2020年四季度后，受金融側監管影響，新增發債規模長期低于到期債務規模，連續4個季度新增發債凈額為負。

事實上，受房地產行業發展形勢與調控監管政策的雙重影響，資本市場悲觀情緒發酵，導致2021年前三季度房企側發債走低。某Top10房企內部人士向記者表示，“當前多個領域的資本市場，對房地產行業，風聲鶴唳、超級過敏。”

不過，相較于境外市場的頻繁波動，2021年以來，境內貨幣政策穩定中性，債市整體保持低位穩定。房企仍以境內債券規模為主導，前三季度境內發債約5319億元，雖同比下降12%，但占整體規模約69%，為近五年內最高占比。

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