首要目的是調(diào)節(jié)收入差距，推動(dòng)共同富裕。預(yù)計(jì)將對(duì)存量征收，主要對(duì)象是少部分擁有多套房的家庭。預(yù)計(jì)試點(diǎn)階段稅率范圍在0.5-1.0%之間。對(duì)應(yīng)稅收低于土地出讓金收入。短期會(huì)重塑房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)期，但不是長期房價(jià)的決定性因素。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

這件事并不意外，最近的政策信號(hào)已有鋪墊。10月16日的《求是》雜志發(fā)表了習(xí)近平總書記的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，其中明確提出“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

早在今年5月，財(cái)政部等4部門就召開了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市負(fù)責(zé)人及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。試點(diǎn)工作座談會(huì)和人大常委會(huì)授權(quán)之間隔了半年時(shí)間，說明從頂層設(shè)計(jì)到技術(shù)細(xì)節(jié)等方面已經(jīng)有相對(duì)完善的考量。

根據(jù)這次人大常委會(huì)的授權(quán)決定，“國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則”，說明房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施細(xì)則應(yīng)該會(huì)因城施策，根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況有所差異。

在《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》這篇重要文章中，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”位于“加強(qiáng)對(duì)高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)”這個(gè)具體要求之下，說明房地產(chǎn)稅改革的首要目的是調(diào)節(jié)收入差距，推動(dòng)共同富裕。

由于此前上海和重慶試點(diǎn)只收增量，且免征條件寬松，稅基較窄，導(dǎo)致政策的實(shí)際效果有限。從開征房地產(chǎn)稅的主要目的是“調(diào)節(jié)收入差距，推動(dòng)共同富裕”出發(fā)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅將對(duì)存量征收，且主要征收對(duì)象是少部分擁有多套房的家庭。

這樣既起到調(diào)節(jié)收入差距的實(shí)際效果，又保護(hù)了剛需和自住群體。預(yù)計(jì)每個(gè)家庭將享受一定面積或金額的免征待遇，之后征收力度隨面積或金額階梯式遞增，因此多數(shù)只有一套房的家庭可能不在征收范圍之內(nèi)。

那么實(shí)際征收范圍有多少呢？根據(jù)央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》中的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭擁有一套住房的占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。據(jù)此推算，大約有41.5%的家庭和35%的住房將在房地產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)，考慮到在一套房之外仍然有部分免征條件，實(shí)際征收范圍應(yīng)該低于估算水平。

參考美國經(jīng)驗(yàn)，美國各州房地產(chǎn)稅率從0.3%到2.13%不等，大部分在0.5%-1.0%之間。參考國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，上海和重慶曾在十年前開始過房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，上海稅率為0.4%、0.6%兩檔，重慶稅率為0.5%、1.0%、1.2%三檔。參考國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)試點(diǎn)階段的稅率范圍在0.5%-1.0%之間。

根據(jù)住建部和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為39.8平米，城鎮(zhèn)人口8.84億，假設(shè)市場均價(jià)為1萬元/平米，則城鎮(zhèn)存量住房市值352萬億。按照30%的征收范圍，0.5%-1.0%的綜合稅率，假設(shè)應(yīng)納稅基數(shù)為市值的80%，對(duì)應(yīng)全面開征情況下的房地產(chǎn)稅收入約4200-8400億。

考慮到地方政府在房地產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則上有一定自主權(quán)，政策制定會(huì)以保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行為前提，因此即使全面開征，房地產(chǎn)稅的收入應(yīng)該也不到1萬億，還是低于土地出讓金收入。

作為對(duì)比，2020年國有土地使用權(quán)出讓金收入8.2萬億，契稅收入7061億，土地增值稅收入6469億，房產(chǎn)稅收入2842億，城鎮(zhèn)土地使用稅收入2058億，耕地占用稅收入1258億。

房地產(chǎn)稅對(duì)于房價(jià)的影響，不能簡單一概而論。如果參考國外經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)研究傾向于認(rèn)為房地產(chǎn)稅不是長期房價(jià)的決定性因素，人口、土地、金融等諸多因素對(duì)長期房價(jià)更加重要。

但是就短期影響來說，房地產(chǎn)稅依然會(huì)有重塑房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)期的效果，特別是從動(dòng)態(tài)來看，如果多套房家庭同時(shí)做出減持的決策，微小的局部影響也可能引發(fā)全局性的共振。

最后，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)股是短空長多。房地產(chǎn)稅的政策落地，意味著限購限貸等抑制市場效率的需求側(cè)政策有望逐漸退出，也給供給側(cè)的土地供應(yīng)市場化改革提供了改革空間，有利于房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率超預(yù)期；房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)度低于預(yù)期

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅