近日，正在認購期的上海南山虹橋領峯被曝出房貸限額一事，引發市場熱議。

10月28日上午10點，上海嘉定公眾號旗下“嘉視頻JCMC”視頻直播間里，嘉定區住房保障及房屋管理局局長沈浩平正在做客“我愛我嘉”2021民生系列訪談。直播間下方卻涌現多個投訴“南山虹橋領峯卡剛需客戶首付，請局長做主”的彈幕。

對此，有購房者向《國際金融報》記者表示，南山虹橋領峯項目在認購期間，將首套房首付比例最高提至七成，貸款額度僅三成，開發商在有意篩選全款或七成首付的客戶，如不同意這一貸款政策則無法進行認購。

但按照上海市購房政策，上海首套房的首付比例為3.5成，二套房為七成。

且據《國際金融報》記者了解，該項目一期推盤時也曾因付款比例、貸款額度的問題被官方通報，彼時開發商承諾的一定合規處理如今看來卻像是一紙空談。

首套房首付七成

“3家合作銀行不看流水、收入證明，直接告知我們額度不足只能貸款三成，相當于首付比例要提高到七成，這對于首套3.5成首付比例都需要湊錢的剛需購房者而言，無疑是直接關上了購房大門。”前往南山虹橋領峯認購的華女士（化名）對此很是無奈。

據了解，華女士認購的是上海嘉定江橋板塊的南山虹橋領峯二期（備案名“南山鑫苑”），項目距離軌交14號線約250米，屬于標準地鐵盤，此次為二期供應，推出了70-130㎡的3-4房，共350套，取證單價為5.75萬元/㎡，總價段在388萬-750萬元間。

項目認購時間為10月24日-10月30日，提前做好功課的華女士與愛人一同在認購首日前去交錢。二人看中一套96㎡的3房戶型，按均價計算總價約552萬元，并提前準備了3.5成首套房首付款，即約193萬元，其中含認購金109萬元。

令他們沒想到的是，這筆錢款交的并不順利。認購表上，“銀行審核”被提前至第一環節，必須在銀行審核簽字之后，才能進行后續的初審、明源錄入、財務審核、打單（前置查詢）、終審等環節。

但南山虹橋領峯合作的中國銀行(行情601988,診股)（港股03988）（徐匯支行）、上海銀行(行情601229,診股)（閔行支行）和工商銀行(行情601398,診股)（港股01398）（嘉定支行）3家銀行均告知購房者銀行貸款額度不足，分別可以接受首付七成、七成、五成，即僅能貸三成、三成、五成。

這也意味著，華女士夫婦必須將首付款提高到276萬元甚至386.4萬元才有可能拿到貸款。

迫于資金壓力，華女士夫婦選擇放棄在當日認購。值得一提的是，二人的月稅后收入達到4.6萬（不含年終獎），屬于資金流水和社保均符合相關要求的客戶。

同時，還有多名購房者反應，“無論流水多少，額度都很難超過250萬元。”出于對項目的認可，有部分客群只能答應貸三成、約180萬-220萬額度（含公積金貸款），才完成了認購。

南山項目卡額度一事并不常見，同為第五批供應且即將認購的華發四季半島已向購房者反饋，“貸款額度很充足”。

對此，記者向房產律師咨詢得知，“開發商可能是想盡可能多的回籠資金，如果首付給的高，開發商就能更早地拿到更多回款。”也有律師提出，可能是因為銀行不看好該樓盤，經評估后對樓盤給出的貸款額度不高所致。

屢教不改？

南山虹橋領峯的“卡貸款額度”的操作并非首次，此前該項目也曾因貸款問題被官方點名。

今年4月30日，上海市房地產交易中心官網發布公告稱，接群眾投訴反映，靜安福新名苑（推廣名：龍盛福新里），浦東海富城市花園，嘉定云上名邸（推廣名：保利云上·澄光），南山虹橋領峯四個樓盤存在違反認購規則等行為。其中福新名苑樓盤已認購公示。相關區房管部門正在調查核實，調查核實整改期間，暫停福新名苑樓盤認購。

5月1日，南山虹橋領峯官方微信作出回應，稱項目銷售人員在接待過程中就銀行相關政策的轉述說明存在言語不慎的問題，使當事客戶對貸款政策產生了誤解。同時承諾該項目一定按照政策規定執行，保障每一位購房客戶的合法權益。

《國際金融報》記者找到了上海電視臺新聞綜合頻道《新聞坊》針對此事的報道，其指出保利云上澄光和南山虹橋領峯，作為嘉定的剛需盤，這兩者的貸款客戶相對較多，但銷售也都暗示了貸款尾款到賬期及相應的違約責任。同時，南山虹橋領峯銷售員表明，銀行都收緊，不要貸太多。

彼時便有律師指出，開發商的這種做法，雖然沒有明顯違法行為，但顯然與“滬十條”保障無房自住的剛需兼顧合理改善需求的初衷相違背。對于剛需及改善型需求者而言，大多數需要銀行貸款助力買房。

如今看來，南山虹橋領峯并未吸取上一次的教訓后，此次仍選擇了“貸款額度不足”的理由。

記者致電上海工商銀行負責房貸方面的工作人員了解到，最終的貸款比例需要開發商與銀行協商溝通，開發商希望銀行貸款何時到賬，銀行也需要看在這個時間內能夠給到多少資金，每個樓盤及每家支行的情況都是不一樣的。

換言之，如果南山虹橋領峯拿到10億元的貸款額度，350套房源平均每套額度約285.7萬元，以一套100㎡總價580萬元的房子為例，若一位首套房購房者支付首付比例3.5成，則需要貸款377萬元，此時這一套房子就會出現91.3萬元的額度缺口，這個缺口按南山虹橋領峯的口徑則將由購房者作為首付補上。

變相拔高首付明顯與此前官方發聲存在出入。10月21日，銀保監會管理層表態，要“保障好剛需群體信貸需求”，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

對于南山虹橋領峯的不合理操作，大批購房者轉而向房管局、銀保監會等相關部門投訴，也出現了沈浩平直播間內投訴彈幕不斷的情況。

由于投訴彈幕過多，直播間管理員回復稱，目前房管局部門已經約談開發商，責令開發企業必須嚴格按照相關政策執行，首套房首付35%，二套房首付70%。

據記者了解到的最新情況，該樓盤貸款額度已有所松動，“多的貸到了330萬元，但仍未達到6.5成”。

賣房增收

項目熱度高、不愁賣是南山虹橋領峯“篩選客戶”的自信來源。

經歷了點名批評、發公告“認錯”后，該項目首次開盤仍然熱度不減。

2021年7月，南山虹橋領峯首次開盤推出348套房源，均價5.75萬元/㎡，彼時項目頗受市場追捧，共收獲813組客戶認購，按照1.3的入圍比例確定462組客戶參與搖號，最低入圍分為58.36分。截至10月28日，該項目一期銷售狀態顯示“售完”，且已完成348套房源簽約。

這也意味著，此前有351人無緣進入搖號階段，這批意向客戶甚至可以完全覆蓋二期供應的350套房源。

于開發商而言，要求更高的首付比例則意味著能收到更多的現金，無需再等銀行放貸周期。

據了解，南山虹橋領峯由南山地產開發，已于今年3月開工，但截至6月底，該項目完工進度、竣工面積均為0，累計投資總金額卻已達31.4億元。

據其母公司南山控股(行情002314,診股)半年報披露，南山地產上半年實現全口徑銷售額67.3億元，同比增長258%；權益銷售金額55.8億元，同比增長197%。同期，其新增蘇州、武漢、東莞、成都等地共6宗地塊，合計新增土地儲備面積26.3萬平方米，同比增加92%，總權益地價為44億元，權益拿地銷售比已達78.85%。

同時，房地產作為南山控股的支撐性業務，為其貢獻了近七成收入。

2021年上半年，南山控股實現營業收入41億元，同比增長170.33%，主要是受本期房地產開發項目結算面積增加所致，其有28.1億元的收入來自于房地產業務，占比達68.63%；同期公司經營活動產生的現金流量凈額為49.5億元，而去年同期為-32.12億元，同比增加254.09%，也主要系房地產業務回款增加所致。

關鍵詞： 上海南山虹橋領峯