作者：某全國股份制銀行總行零售部負責人　

3月1日，鄭州市發布房地產“新政”——《鄭州市促進房地產業良性循環和健康發展通知》，引發市場熱議。“新政”從降低首付比例、降低房貸利率、降低購房門檻和允許土地出讓金延期支付等方面對樓市調控全面松綁。短短幾天，全國幾十座城市跟進發布樓市松綁政策。一時間，樓市“松綁”似乎“山雨欲來風滿樓”。人們不禁要問：樓市“松綁”，2022年房價還會漲嗎？

一、兩會定樓市主基調

全國兩會政府工作報告，關于房地產有一段非常明確的表述：繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展。

短短120字清晰地傳遞出2022年房地產行業發展的最新動向。其中，至少有三層含義值得關注：（一）堅持房住不炒，穩定房地產市場。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，旨在持續弱化房地產的投資金融屬性，從源頭引導房地產向穩地價、穩房價、穩預期轉變，保持房地產“三穩”市場行情。（二）探索新模式，保障群眾住房需求。堅持租購并舉，把發展長租房、推進保障房、支持商品房作為完善住房保障體系的發展方向，多渠道解決新市民、青年人等群體住房困難和城市居民住房改善的合理需求。（三）因城施策，促進良性循環和健康發展。堅持因城施策，為地方政府因地制宜的區域化房地產調控留足空間；而促進房地產經濟良性循環和健康發展意在穩定行業和市場，為房地產經濟的金融配套政策指明了方向。

需要注意的是，此前多次提及的房地產稅，在政府報告中只字未提。房地產行業事關國計民生，牽一發動全身。任何一項稅費政策出臺都可能引發市場反響。從國家層面講，既不希望房價離譜大漲，也不希望房價過度大跌。毫無疑問，全國兩會政府工作報告將穩地價、穩房價、穩預期作為2020年房地產行業發展的主基調。

二、樓市松綁政策頻出

與2021年房地產行業升級調控相比，2022年樓市松綁跡象明顯。從中央到地方都在發力保交付、穩樓市，從需求供給兩端提振市場信心。

一方面，國家宏觀調控政策密集出臺：1月20日，央行下調LPR 5年期利率5個基點，LPR五年期利率降為4.60%；2月8日，人民銀行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理；2月10日全國性商品房預售資金監管辦法出臺，統一規范預售資金監管，超過監管額度預售資金房地產企業可自主支配。上述政策調整無不釋放出穩增長、救房企、保交付的積極信號。

另一方面，地方政府因城施策的區域性政策頻出：今年前3個月，全國已有55個城市出臺樓市松綁政策，鼓勵刺激當地住房市場。樓市松綁政策主要從需求端入手，提升住房“購買力”:（一）放松限購限貸。南昌、鄭州、寧波3個城市在全國率先打破限購僵局，放松限購限貸政策；（二）降低首付比例。菏澤、重慶、贛州、溫州、南通等11個城市降低商業貸款首付比例，一套房首付比例最低降至20%；（三）下調貸款利率。杭州、蚌埠、合肥、深圳、北京、上海、福州、蘇州、廣州等多地陸續下調首套住房按揭貸款利率，放款速度明顯加快。其中，蘇州、上海、深圳等地首套房貸利率最低降至4.8-4.9%。

此外，部分城市還在放開城市落戶、增加公積金貸款額度、實行購房補貼、縮短二手房限售年限等方面刺激住房消費市場。從政策調整幅度看，鄭州作為二線城市，此番調整力度最大。3月1日鄭州發布樓市松綁“新政”，從限購限貸、降低首付、下調利率等方面全線松綁，預計后續會有更多二三線城市步其后塵。

三、2022年房價會漲嗎

眾所周知，2021年是國家房地產行業宏觀調控最為嚴厲的一年。房地產行業經過新一輪陣痛調整，房企過度融資、房價過快增長的勢頭得到有效遏制；但同時也出現了恒大地產等一些房地產企業爆發嚴重債務危機、局部市場房價波動較大等連鎖效應。日前，克而瑞地產研究院發布2022年1-2月中國房地產企業銷售TOP排行榜：2月份百強房企實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大超過十個百分點，較2021年月均水平降低56.5%，房地產行業市場下行壓力，短期內仍然較大。

去年12月以來，中央及地方政府陸續出臺房地產行業紓困政策，時間雖短，但導向作用初現。據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建及二手住宅的調查數據顯示：2022年2月，百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，新房價格結束三連跌態勢，環比上漲0.03%；百城二手住宅平均價格為16009元/平方米，二手房價格結束四連跌態勢，環比上漲0.14%，商品住宅市場正逐步趨于穩定。

鄭州房市松綁新政引發蝴蝶效應。可以預見，隨著更多城市樓市“松綁”政策的加碼跟進，2022年房價總體將企穩回升，不會出現暴漲暴跌情形；一二線城市房價略有抬頭，三四線城市呈區域性分化或將成為一種長期趨勢。

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