中新經緯3月23日電 (薛宇飛)21日，祥生控股(集團)有限公司(下稱祥生控股)在港交所發布公告稱，公司并未于屆滿前支付一筆美元票據的利息1200萬美元。這宣告著這家上市僅一年多的房企，首次公開承認違約。

進入2022年，祥生控股通過出售項目股權等方式開展自救，并于1月完成另一筆即將到期的美元優先票據的交換。但隨著3月21日公告的發出，意味著其自救行動未能成功。近來，雖然房地產行業暖風頻吹，但不少房企仍如祥生控股一樣，資金壓力未能明顯緩解，違約情況仍在上演。有機構認為，房企整體信用風險的轉向還需一些條件與時間。

票據利息未能支付

根據祥生控股21日的公告，該筆美元優先票據項下金額為1200萬美元的利息，于2022年2月28日到期應付。根據優先票據條款，祥生控股有30天的寬限期支付利息。但受宏觀經濟、房地產市場環境及金融環境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動性出現階段性問題，未于屆滿前支付該筆利息。

據此前公告，這筆共計2億美元的優先票據于2021年8月18日發行，期限為兩年，年利率為12厘，須每半年支付一次利息。也就是說，2022年2月28日是該票據首次支付利息的時間點。

根據約定，票據載有若干慣常的違約事件，包括拖欠支付票據到期支付的本金或任何溢價、持續拖欠支付利息連續30天、違反契諾、無力償還及發生契約中訂明的其他違約事件。倘若該票據發生違約事件并持續發生，則契約受托人或持有票據至少25%的持有人可宣布票據本金及任何應計而未付利息及溢價(如有)即時到期及應付。

祥生控股在公告中稱，公司將積極與債券持有人進行對話，以尋求實施多種方式解決當前流動性問題，努力達成一致的解決方案。到21日晚，祥生控股再次公告稱，由于公司尚未從受托人或從持有票據本金總額至少25%的持有人收到因相關款項未獲支付而加快支付本金的任何通知，相關款項未獲支付并無觸發任何交叉違約。

其實，在今年1月18日，祥生控股已就2022年1月23日到期的3億美元優先票據，與相關機構達成交換要約。但顯然，這種運氣沒有繼續延續。

數據顯示，祥生系合計有4只美元債仍處于存續階段，余額約6.21億美元，其中3只美元債將于一年內到期，合計約4.21億美元。也就是說，僅美元債一項，祥生就有幾十億元人民幣的償債壓力。

短期償債仍存缺口

在此次因利息未支付而違約之前，祥生控股就已經歷評級下調、股價大跌、銷售下降等考驗，債務問題也暴露在外。

從2021年9月開始，祥生控股的股價開始波動下降，到當年11月15日，股價突然閃崩，股價當日收跌超16%，11月17日、18日，又分別收跌13.75%、53.91%。當時，祥生控股表示，公司現有債務并無出現任何違約且控股股東并未質押任何股份。

祥生控股股價突然崩盤，與房地產行業環境持續惡化、評級下調不無關系。此前，穆迪宣布，確認祥生控股家族企業評級“B2”，確認其發行的債券高級無抵押評級“B3”，評級展望從“穩定”調整至“負面”。標普將祥生控股的發行人信用評級從“B”下調至“B-”，將其美元票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。

標普當時認為，祥生控股2021年第三季度的權益合約銷售額環比下降60%至145.97億元人民幣，造成這種情況的原因是該公司土儲主要分布在長三角地區的低等級城市。從2021年12月至今，祥生控股股票的收盤價持續低于1港元/股，淪為“仙股”。

祥生控股有息負債情況。來源：祥生控股2021年半年報

盡管2021全年祥生控股的銷售額實現同比增長2.78%，但評級機構對行業及祥生的財務狀況仍顯露出擔憂。據祥生控股2021年半年報，截至2021年6月30日，公司有息負債達462.11億元人民幣，同比增長27.4%，其中，計息銀行及其他借款約為410.38億元，優先票據約46.53億元，公司債券約5.20億元。

祥生控股現金及銀行結余情況。來源：祥生控股2021年半年報

“V觀財報”查詢發現，截至2021年6月30日，祥生控股僅“計息銀行及其他借款”一項中，一年內需要償還的有約174.86億元人民幣，雖然現金及銀行結余(包括現金及現金等價物、受限制現金、預售物業所得現金、定期存款及已抵押存款)合計高達約273.19億元，但“現金及現金等價物”僅為約76.24億元，這也意味著公司的短期償債缺口較大。即使加上78.60億元的“定期存款”，仍不能完全覆蓋短期債務，何況，還有前述折合約幾十億元人民幣的美元票據將在一年內到期。

今年1月底，穆迪將祥生控股的公司家族評級從“B3”下調至“Caa2”。穆迪在報告中稱，截至2021年6月30日，祥生控股無限制用途現金為155億元人民幣(剔除質押存款和房地產預售收益)，不足以覆蓋公司報告的222億元的短期債務。此外，不清楚祥生控股是否能將這些全部現金資源用來償還債務，因為這些現金中的一部分被保留在項目和運營公司的層面。

信用風險拐點何時至

從2021年底至今，房地產行業暖風吹動，包括并購貸出爐、優質房企發債、多地購房首付比例下調、住房按揭貸款加速投放等，持續向市場傳遞積極信號。多重政策利好下，雖然市場成交有所改觀，但企業層面的壓力未明顯好轉。

克而瑞研究中心稱，根據監測數據，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元人民幣，雖較2021年降低了約20%，但在去杠桿的趨勢下，壓力仍然較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元。

“在當前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環融資相對較難，需動用自有資金進行償債，這對部分本就流動性緊繃的企業來說則是雪上加霜，或將進一步引發更多房企違約。”上述研究中心認為。

國海證券(行情000750,診股)分析道，地產周期的轉向不是一蹴而就，在地產回暖的整個鏈條中，可以先后觀察到“四個底部”，即政策底、銷售底、拿地底、開工底。觀察本輪地產周期，當下正處于從“政策底”到“銷售底”的這一關鍵階段，若“因城施策”式的地產托底政策持續推出，疊加中央釋放“穩地產”的積極信號，不能排除在2022年第二季度見到“銷售底”的可能性。由于“銷售底”是地產回暖周期中第一個得到數據驗證的拐點，屆時“房地產周期回暖”大概率將會成為一段時間內的市場交易主線。

國海證券進一步稱，在地產投資數據方面，根據對地產回暖鏈條的分析，樂觀情況下即使“銷售底”于二季度出現，從銷售改善到地產投資增速上行，仍需要至少3個季度的時間，2022年內可能很難看到地產投資增速的趨勢性回升。

信達證券表示，房企整體的信用風險轉向收斂階段可能仍需一些條件。需要觀察到政策對于相關的風險化解方案確立，對于部分風險較大的企業或提供明確的支持，或是一些大規模的并購措施落地，幫助房地產企業度過自身償債的高峰期，并迎來地產基本面的明顯改善，這可能仍然需要一定的時間，預計最早會在2022年下半年才能逐步看到。

目前，出險房企仍以自救為主。2022年以來，祥生控股三次披露轉讓旗下公司股權，合計交易金額超過10億元人民幣。祥生控股方面還回復“V觀財報”稱，從近期的數據來看，公司的基本面沒有改變，在長三角區域，尤其是浙江省擁有強勁的區域深耕實力，首要任務是加快推動各項措施解決好當前流動性困難。

祥生控股表示，接下來將積極把握銷售窗口，優化線上銷售平臺，努力化解疫情背景下的銷售難題。同時公司也將逐步盤點企業資產，針對優質資產或項目主動尋找合作方，盤活資源，提升可支配的在手資金，以應對當前的流動性風險。(中新經緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

關鍵詞： 又見債務違約 政策暖風下房企信用風險拐點何時到來