以史為鑒，調(diào)控政策的放松按照從中央—地方—中央的路徑。從過去四輪的經(jīng)驗(yàn)來看，首先，中央政府會(huì)在各類會(huì)議上確認(rèn)我國經(jīng)濟(jì)面臨一定壓力，需要出臺(tái)相應(yīng)措施以“保經(jīng)濟(jì)”，標(biāo)志政策基調(diào)轉(zhuǎn)松；其次，央行放松貨幣，包括降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)、降息和減稅等；再次，全國各城市率先開始松綁地產(chǎn)，內(nèi)容多以放寬或取消限購、下調(diào)房貸利率等為主；最后，隨著放松調(diào)控政策的城市數(shù)量增多，中央大概率將確認(rèn)放松房地產(chǎn)的總基調(diào)，第一輪和第三輪央行下調(diào)了首付比例和房貸利率，第二輪住建部下調(diào)公積金貸款利率，第四輪住建部提出“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“因城施策”。

從地產(chǎn)行情的啟動(dòng)時(shí)間來看，中央政策基調(diào)的轉(zhuǎn)向和央行降準(zhǔn)降息后地產(chǎn)股不一定立即反應(yīng)，往往隨著各城市陸續(xù)松綁后，地產(chǎn)板塊才進(jìn)入趨勢(shì)性的上漲行情。此后，中央發(fā)聲、確認(rèn)國家層面的地產(chǎn)調(diào)控放松后，地產(chǎn)股大概率迎來加速上漲。中央松綁地產(chǎn)調(diào)控后15-60天內(nèi)，地產(chǎn)股的賠率和勝率均有不同程度的提升，國家層面的調(diào)控放松往往能夠加強(qiáng)地產(chǎn)行情的持續(xù)性。

回到本輪，前期降準(zhǔn)降息后，近期各城市陸續(xù)放松調(diào)控，處于從中央放松到地方放松這一階段。2021年7月底的政治局會(huì)議以來，政策邊際轉(zhuǎn)向，去年7月、12月的降準(zhǔn)和今年1月降息，總量層面持續(xù)寬松。近期各地“因城施策”、逐步放松，包括菏澤、唐山、深圳、附件、青島等多個(gè)地區(qū)陸續(xù)放松調(diào)控。近期的放松方式包括降低首付比例、按揭利率和開放限購限售等，與過去幾輪地方層面初期的放松手段較為類似，或指向當(dāng)前處于從中央放松到地方放松這一階段。

風(fēng)險(xiǎn)提示

本報(bào)告基于歷史數(shù)據(jù)分析，不構(gòu)成對(duì)行業(yè)或個(gè)股的投資建議

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