樂居財經訊嚴明會7月18日，惠譽將富力地產（02777.HK)及其子公司富力地產(香港)有限公司(R&FProperties(HK)CompanyLimited，簡稱“富力香港”)的長期發行人違約評級(IDR)從“C”下調至“RD”(限制性違約)。評級行動符合惠譽《企業評級標準》中的不良債務交換條款。

惠譽確認富力地產和富力香港的高級無抵押評級為“C”，回收率評級為“RR6”。

關鍵評級驅動因素

【資料圖】

限制性違約:此次評級下調反映了富力地產完成了同意征求。惠譽認為，鑒于該公司流動性有限，這筆交易對于避免違約是必要的。通過延長票據到期日和降低息票率，現有票據的交易條款發生實質性縮減。

此外，富力地產征求同意將“未能贖回和未支付若干借款的本金和/或利息”和“2022年7月11日未支付2024年7月票據的利息”排除在未償票據違約事件之外。

評級推導摘要

根據惠譽的標準，富力地產的IDR被下調至“RD”。

關鍵評級假設

本發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：

-2022年和2023年，權益合同銷售額分別下降25%和10%。

-2022年至2023年，EBITDA利潤率持續處于1%左右的較低水平

-2022年至2023年，每年購地支出為30至40億元人民幣

-2022年至2023年，55%-60%的銷售收入用于建安支出

-2022年至2023年，銷售總務管理支出占營收的9%至10%

關鍵回收率評級假設：

回收率評級假設，作為一家資產交易型公司，富力地產如破產將走清算程序。房地產開發業務的性質意味著，采用清算價值法得出的價值始終顯著高于持續經營前提下的評估價值。

扣除10%的行政費用。

清算方法：

清算價值估計是基于惠譽對可以在破產程序中銷售或清算來變現并分配給債權人的資產負債表中資產價值的評估。

-對應收賬款適用的折扣率從30%下調至20%。該處理方式與惠譽的回收率評級標準一致。

-對投資物業適用的折扣率從46%下調至40%。富力地產的投資物業組合主要包括廣州地區的商業建筑物，基于惠譽假設的清算價值得出的隱含收益率為7%-8%，與行業交易估值水平一致。

-對房地產、廠房及設備（主要涉及酒店業務）適用的折扣率從40%上調至50%。

-對凈庫存適用的折扣率從35%上調至39%。富力地產的庫存主要包括竣工待售物業、在建物業及拿地保證金或預付款。對不同的庫存類別適用不同的折扣率，得出適用于凈庫存的綜合折扣率。

-對竣工待售物業適用30%的折扣率。已竣工的商品房單位較接近于易銷庫存。鑒于富力地產近年22%-25%的毛利率與同業相似，因此采用30%的折扣率，低于惠譽回收率評級標準所載的常見折扣率50%。

-對在建物業適用50%的折扣率。與竣工項目不同，在建物業銷售難度較大。此類資產目前也處于完工的不同階段。在建物業余額（適用折扣率之前）已扣除經利潤率調整后的客戶定金。50%的折扣率與惠譽的回收率評級標準一致。

-對拿地保證金或預付款適用10%的折扣率。富力地產約51%的土地位于中國的一線和二線城市，另有17%的土地位于海外一線城市。因此，惠譽采用的折扣率低于其回收率評級標準所載的常見折扣率50%。

-對合資公司凈資產適用50%的折扣率。該等資產通常包括已竣工單位、在建物業及土地儲備。50%的折扣率與基準情景下適用于庫存的折扣率一致。

-在扣除應付票據和應付賬款（應付建安費和保留金）的金額后，對超額現金適用100%的折扣率。

對高級無抵押境外債券按照償還先后順序進行債務價值分配所得出的回收率對應的回收率評級為'RR6'。

評級敏感性

富力地產：

可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：

-一旦獲得更多關于公司狀況的信息，惠譽將重新評估富力地產的資本結構和現金流。

可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：

-有證據顯示富力地產已進入破產申請、管理、接管、清算或其他正式清盤程序，或以其他方式暫停營業。

富力香港：

可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：

-惠譽上調富力地產的發行人違約評級

可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：

-惠譽下調富力地產的發行人違約評級

-富力香港與富力地產的關聯性減弱

發行人簡介

富力地產成立于1994年，是一家專注于中高端房地產開發的房企。該公司還涉足酒店開發、商業運營、物業管理和建筑工程設計等領域。

關鍵詞： 惠譽下調富力地產和富力香港長期發行人評級至RD