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1、是該取消商品房預售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓(行情603883,診股)和社會。98年房改時，全國缺房子，開發商缺錢，預售制是權宜之計，現在全國套戶比超過1，從大開發進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了，改為現房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經地義。

當然二次房改是個技術活，兼顧化解停貸、復工保交樓、重組房企債務、恢復市場信心以及長效機制，長效機制四大關鍵是推動城市群戰略、人地掛鉤、金融中性穩定和房地產稅。這樣有助于落實中央房住不炒精神、有助于保障購房老百姓權益、有助于房企穩健發展，一舉多得，謀劃長遠。

如果按照經濟規律辦事，中國一定能實現房地產軟著陸和長期平穩健康發展，跨過這道關，解好這道世界難題。

2、簡單講，如果取消預售制，改為現房銷售，開發商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產品質量和誠信，這才是對購房民眾的最根本最實質的保障，這樣將極大的提升開發商的建筑質量，實現良幣驅逐劣幣。所有商業的本質是向善，是以客戶為中心，房地產也不能例外，老百姓買房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個角度，取消預售制、實施現房銷售是實現老百姓安居樂業、社會長治久安、企業健康發展的重大措施。

3、購房者的預售監管資金去哪了？樓盤爛尾，歸根結底兩個字：“沒錢”——沒錢付工程款。按規定，樓盤預售款應進入監管賬戶，資金要專款專用于樓盤建設，以保障交樓。

那么，監管賬戶資金如何被挪走的？實際上，在過去房地產大開發時代的高周轉背景下，抽調預售款監管賬戶資金，是行業“潛規則”。

比如工程總承包方，以工程建設名義，獲得監管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉給房企，而撥付的工程款，遠超工程進度所需。

通過這些方式套取的資金，在房企各地項目間流動，變相加杠桿，這樣做提供了資金流動性，房企抽調資金統籌拿地、還款和樓盤建設，形成一種資金循環高周轉模式，但一定程度上把風險甩給了購房者。

未來隨著房地產告別短缺的大開發時代，進入存量時代，供求關系改變，以后不必再通過高杠桿高周轉的方式快速建房子，房地產應該從高速增長轉向高質量發展，在降低負債風險、降低爛尾風險的同時，提升工程質量、房屋質量、裝修質量，以購房客戶為中心重新設計住房制度，房企、銀行、地方政府等各方加強嚴格的預售資金監管和房屋建設質量監管。

長遠看逐步取消對購房者單方面不公平的預售制度（購房者單方面承受按期不能交房、裝修標準打折等風險），改為現房銷售，并配套長效機制，即城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅，進而實現房地產長期平穩健康發展，老百姓安居樂業，社會長治久安。這對購房者、金融機構、監管機構、房企各方都是有利的。

4、有觀點認為現房銷售對房企不利，這是一種誤讀，對于好的房企、對于建筑質量高的房企、對于穩健經營的房企是重大利好，對激進、不誠信、建筑質量不高的房企是重大利空，有助于良幣驅逐劣幣，實現行業的良性健康發展。更何況預售制本身就是98年房改時的權宜之計，也不是國際普遍現象。

對于絕大部分商品，一手交錢，一手交貨，天經地義，房子也一樣，只有這樣，房企才會競爭做好產品，老百姓才能安心買房，金融風險才能從根本上化解。

5、為什么建議取消預售制度？預售制度怎么來的？國外什么情況？簡單科普一下：商品房預售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預售制度。其實，當前世界不少國家存在預售制。

但是，重點來了！發達國家一般有嚴格的監管保障措施，開發商在項目獲得政府批準后才可以開始銷售，買家在購買期房后根據開發商工程進度在完全交房前進行分期支付。

所以，預售制度是需要嚴格的資金監管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些保障措施，一定會觸發風險，對購房民眾不公平，所以不如借機取消預售制度，以后改為現房銷售。

客觀講預售制度有一定歷史階段性，現在中國住房進入存量時代，取消預售制度有助于降負債降杠桿，不再把爛尾風險甩給老百姓和社會，當然這需要配套房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制，長短結合。這是個技術活，只要堅持市場化改革，中國一定能化解這個難題，讓房地產回歸實體經濟和居住屬性，安居樂業。

6、保交樓保民生是當前的當務之急，取消預售制則是長期大勢所趨

短期看，當務之急是建立風險防控機制、加強資金監管、保交樓、保民生，長期看，不如借機逐漸取消預售制，適時改為現房銷售。

客觀講，預售制有一定歷史階段性，但現在中國住房進入存量時代，取消預售制有助于降負債降杠桿，保障房地產平穩健康發展，不再把風險甩給老百姓和社會。當然，這是系統工程，不是只取消預售制就可解決問題，需要配套房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制，長短結合。

短期穩房市措施：當前房地產復蘇基礎并不牢固，在堅持“房住不炒”前提下，各地應繼續因城施策適度松綁偏緊調控政策，促進房地產市場信心恢復，促進軟著陸。

1）適當降低人口流入地區限購門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。

2）適度松綁二手房限價政策。部分熱點城市仍實行二手房貸款限價政策，銀行按相關部門規定參考價給購房者貸款，參考價僅是市場價的7-8折，居民合理貸款額度明顯受限。

3）下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民“住有所居”“住有宜居”。

4）通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解風險。允許部分房企銀行貸款進行展期，緩解短期現金流壓力。給予優質房企合理并購貸款、并購債支持，在行業內部通過并購重組化解風險，防止風險傳染與擴大。支持金融機構市場化參與房企不良資產化解、保交樓，創設一些金融工具。

5）加強資金監管，嚴格要求房企與監管機構、監管銀行簽訂監管協議，對信用不同的房企實行差別化資金監管額度，按照工程進度支取相應比例資金。

7、啟動二次房改：長期住房制度改革的四大關鍵

根據我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅為四大支柱構建長期住房制度。

一是推動都市圈城市群戰略。根據對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發現，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律，人隨產業走，人往高處走。

二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。

三是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。

四是穩步推動房地產稅試點。穩增長是今年宏觀經濟頭等大事，年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

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