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歷時4天的上海第二輪集中土拍終于收官！

據了解，本輪土拍共推出12個區域總計34宗（含2宗城中村改造項目用地）地塊，總出讓面積109.3萬平方米，起始總價681.7億元。截止7月28日，34宗地塊全部成交，其中12宗底價成交，13宗達到中止價進入“一次報價”階段，總成交金額約780億元。

從拿地房企看，央國企仍是主力，“抱團取暖”成主要方式。其中，保利聯合(行情002037,診股)體拿地數量最多，共斬獲5宗地，斥資總金額超178億元。

業內人士認為，由于本輪上海在地塊質量上有所提升，因此平均成交樓面價和平均溢價率較今年首輪土拍有所提升。本輪土地平順成交也顯示出上海樓市的質地和韌性，給7、8月份淡季增添一些信心。預計受此提振，后續市場成交會持續向好運行。

上海第二輪土拍攬金780億

據了解，上海第二輪土拍首日，共有17宗地（含2宗城中村改造項目用地）完成出讓，其中有11宗地因僅一家企業參拍而底價成交，其余6宗地有多名競買人，進入現場競價環節，其中4宗拍至中止價進入“一次報價”階段，當日總攬金約420億元。

其中，最受關注的長寧區新涇鎮地塊，共吸引了6家房企參與現場競價。最終，上海城投以27.63億元拿下該地塊，溢價率高達9.67%，成交樓面價高達10萬元/平方米。該地塊成為土拍首日溢價率和樓面價最高的地塊，房地聯動價達到了16.3萬元/平方米。

另外，浦東新區兩宗地塊溢價率分列第二、第三，其中，陸家嘴(行情600663,診股)以47.7億元競得川沙新鎮地塊，溢價率為9.44%，成交樓面價3.75萬元/平方米，房地聯動價6.4萬元/平方米；華發以44.89億元競得的唐鎮中心地塊，溢價率為9.36%，成交樓面價4.07萬元/平方米，房地聯動價7.06萬元/平方米。

底價成交的9宗地塊中，保利+越秀聯合體拿下的楊浦區地塊成交價最高，為47.75億元，成交樓面價5.62萬元/平方米，房地聯動價11.5萬元/平方米。這也是首日總價最高的地塊。

土拍第二天，6宗地塊全部溢價成交，總成交金額約108億元。其中，嘉定區5宗地均拍至中止價進入“一次報價”階段。

其中，溢價率和總價最高的是嘉定區嘉定新城地塊，被保利+越秀聯合體以47.43億元競得，溢價率9.81%，成交樓面價2.58萬元/平方米，房地聯動價4.98萬元/平方米。

土拍第三天，6宗地塊全部溢價成交，總成交金額約128億元。其中，青浦區2宗拍至中止價進入“一次報價”階段。

其中，溢價率和總價最高的是青浦區徐涇鎮地塊，被招商蛇口(行情001979,診股)+南昌市政聯合體以44.84億元拿下，溢價率9.00%，成交樓面價3.42萬元/平方米，房地聯動價6.4萬元/平方米。

土拍第四天，共成交5宗地，總成交金額約124億元。其中，有2宗閔行區地塊拍至中止價進入“一次報價”階段。其中，華發拿下三宗地，保利+聯發聯合體拿下1宗地，招商+象嶼聯合體拿下1宗。

央國企仍是拿地主體

從本輪拿地企業來看，仍以央國企為主。

證券時報？券商中國記者統計，保利聯合體拿地數量最多，共斬獲5宗地，斥資總金額超178億元；招商蛇口除了與保利聯合拿了一塊地外，還分別與象嶼、南昌市政組成聯合體拿下3宗地；華發除了獨自拿下3宗地外，還與建發組成聯合體拿下1宗地，斥資總額超115億元。

另外，陸家嘴集團79.35億斬獲2宗地，金茂35.29拿下1宗地，上海城投以27.63拿下1宗地。

中指研究院土地事業部負責人張凱指出，央國企中，保利、招商、華發深耕上海意圖明顯，本次收獲頗豐。部分地塊由地方國資底價摘得。民企布局上海熱情也并未減退，積極參拍多宗地塊，而且值得注意的是，本次參拍的民企多以中小型房企為主，同時多為今年首次在上海參拍。

“保利、招商、華發拿下13宗地塊，占到了總數的四成。”上海中原地產市場分析師盧文曦說，保利、招商、華發等都是最近幾年內持續拿地、加緊擴張的企業，這次都拿到了多幅地塊。從他們的拿地手法來看，強大是必要后盾。

盧文曦說，首先，“廣撒網”是明顯的手段，除了拿到的地塊外，他們還參與了其他多塊土地的競拍。參與的前提是交保證金，一口氣參與那么多地塊要資金做后盾。其次，上海拍地規則特殊，要“猜”平均價不容易，此次競拍中有多幅地塊最后是以總價10萬之差決出勝負。多拍、多參與，總會提升報價水平，可以說是“在游泳中提升游泳水平”。此外，雖說國企央企資金實力強，但也禁不起那么多地塊而且是好地塊的吸引，只能采取合作抱團的方式，比如招商、保利等都采用強強聯手的方式。

張凱也表示，上海房地產市場的復蘇勢頭強勁，在與首批次間隔時間較短、企業資金壓力較大的情況下，本次聯合拿地的情況明顯增多。

此次土拍還出現了幾個“新面孔”，比如大眾、南昌市政等。盧文曦指出，這些房企或是首次進入上海，或是以前有相關業務，但因量實在太小，面對眾多大房企，沒有太多獲勝的機會，所以參與度減少。現在這些房企又找到了機會，這也是市場在回溫的表現。

盧文曦還指出，本輪土地質地比第一輪有所提高，市區不少“壓箱底”的好地都拿出來了。比如，位于西郊公園和西郊賓館之間被市場高度關注的長寧新涇鎮地塊，技術指標好，可以做聯排、疊加之類的別墅產品，房地聯動價16.3萬元/平方米，目前上海最高紀錄是16.4萬元/平方米，這說明了市場對區域價值的認同。還有一些熱門板塊，比如嘉定馬陸地塊、青浦徐涇地塊等，雖然是郊區，但區域內的房屋銷售都沒有壓力，開盤一個賣光一個，開發商只要安心做好產品就行。

張凱進一步表示，由于本次上海在地塊質量上有所提升，故平均成交樓面價為33224元/平方米，較今年首輪的19707元/平方米增長近68.6%，平均溢價率為4.49%，較今年首批次3.32%有所提升。

從上海第二輪土拍結果來看，熱度與第一批相當。盧文曦認為，市場出現分化是正常的，不能以過往市場火熱時期“拍一塊火一塊”為標準，這次出現多幅地塊以底價成交都是正常現象。目前的狀態可能就是比較理想的格局，側面反映出市場正處于合理平穩狀態，既不是太冷，也沒到熱的程度，大家都會理性思考。地方政府通過合理舉措能維持土地市場溫度，進而可以穩樓市。

“本輪土地平順成交也顯示出上海樓市的質地和韌性，給7、8月份淡季增添一些信心。預計受此提振，后續市場成交會持續向好運行。”盧文曦說。

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