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來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》

主持人：武辰

文：連衛(wèi)民

隨著一系列政策和文件的出臺，“保交樓、穩(wěn)民生”成為樓市的重中之重。在房地產(chǎn)市場低迷動蕩之際，下半年提振住房消費(fèi)該怎么做？如何實(shí)現(xiàn)“保交樓”？該不該取消預(yù)售制？7月29日，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，探討“保交樓”背景下，樓市的變化和下半年的走向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前樓市進(jìn)入底部，復(fù)蘇時間可能比較長，購房者不用太急買房。可以好好挑一挑，同時還可以好好還一還價格。

針對在網(wǎng)上引起爭議的“該不該取消預(yù)售制”的問題，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)售制可能會在2025年前后被取消。而取消預(yù)售制后，就再不會出現(xiàn)老百姓(行情603883,診股)買到爛尾樓的情況，能百分百杜絕爛尾樓問題。

對于未來的購房模式，嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來房地產(chǎn)市場肯定會朝著現(xiàn)房銷售模式發(fā)展。在這種模式下，房子最終會成為消費(fèi)品，像買包一樣方便。購房者可以在交易平臺直接下單，不滿意再去退。

在談到如何規(guī)避買到“爛尾”項(xiàng)目時，嚴(yán)躍進(jìn)給出兩點(diǎn)建議——一是要多關(guān)注新聞，包括樓盤信息和開發(fā)商背景；二是要多關(guān)注政策動向。

針對市場上關(guān)于“取消限購限貸”的提議，嚴(yán)躍進(jìn)表示贊成。他認(rèn)為大范圍取消限購限貸都是沒有問題的，關(guān)鍵是在于該如何確保房地產(chǎn)市場不會因此出現(xiàn)房價炒作。

未來買房會跟買包一樣容易，在網(wǎng)上就能下單

封面直播：如果將來都是現(xiàn)房交易了，是不是可以避免很多問題的出現(xiàn)？

嚴(yán)躍進(jìn)：未來的模式也是很清晰的，可能就沒有售樓處了，以后都是現(xiàn)房，售樓處就不存在了，到樓盤里就可以買了。我看上這個房子，付了30萬首付，當(dāng)天就有銀行貸款貸好，當(dāng)天就收到房產(chǎn)證，就把這個房子買下來。

這是未來很自然或者大家期待的模式，甚至這個房子是精裝修的。所謂叫拎包入住，付錢就可以拎包入住，最終房子就變成消費(fèi)品了。以后買房直接當(dāng)天就能買到房子當(dāng)天辦理產(chǎn)權(quán)證，很多手續(xù)都辦好了。

這些接下來可以嘗試，有些城市可以先慢慢試點(diǎn)，讓老百姓不用擔(dān)心未來的不確定性。這種不確定性對房屋買賣傷害程度比較高。有些地方已經(jīng)在試點(diǎn)，現(xiàn)房加精裝修加買房即交房產(chǎn)證，三個點(diǎn)把它結(jié)合起來，這個就很順暢。

如果能做到這個，后面再加保險機(jī)制，后續(xù)就可以類似淘寶或者天貓好房直接下單，如果不滿意再去退，房子反正在那里。這就是消費(fèi)品概念，這個不是純理想的，后續(xù)肯定能實(shí)現(xiàn)。

封面直播：最終房子有可能變成消費(fèi)品，就像我們買包一樣方便，甚至可以在電商平臺下單，這是您認(rèn)為未來房地產(chǎn)發(fā)展的愿景？

嚴(yán)躍進(jìn)：對。可能有人會問老百姓現(xiàn)在不放心，必須要去相應(yīng)的售樓處去看一下。實(shí)際背后還是因?yàn)楹ε沦I到不滿意的房子無法去退。以后這個制度可以越做越順暢，房子買了以后當(dāng)天或者一周之內(nèi)不滿意可以退等等。這些政策配套做到位，我認(rèn)為房子完全可以朝著消費(fèi)品的方向去走的，這個模式肯定能夠?qū)崿F(xiàn)。

取消“限購限貸”沒問題，要防范取消后的房價炒作

封面直播：相關(guān)部分在針對房地產(chǎn)的政策中特別強(qiáng)調(diào)了要“用足用好政策工具箱”。您認(rèn)為在用足用好政策方面有沒有新的政策可以期待？比如說我們上半年已經(jīng)推出了一系列貸款的放松政策，您覺得足夠嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)：不管是“保交樓”也好，還是其他的政策，最終要解決的問題都是提高房地產(chǎn)市場的交易活躍度。如果房屋買賣市場不活躍，單純靠外面資金，是不行的，因?yàn)檩斞皇窃煅?/P>

所以用好用足或者用足用好政策工具箱，關(guān)鍵要朝著提振房地產(chǎn)交易行情這個目標(biāo)去走。“保交樓”或者其他的政策，都是衍生出來的問題。只有房地產(chǎn)市場行情從底部開始復(fù)蘇反彈，才是最關(guān)鍵的核心問題。只有交易活躍，很多問題才能夠得到解決。

舉個例子，現(xiàn)在有些地方講購房契稅優(yōu)惠政策，契稅優(yōu)惠50%、25%等。我覺得這個政策要有優(yōu)化的地方，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在的政策是補(bǔ)貼，購房者要先交這個錢，然后申請?jiān)偻耍@不就很麻煩很折騰嗎？背后的工作完全可以讓相應(yīng)部門自己去做，老百姓買房時直接2萬塊錢就不用交了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的政策絕大多數(shù)都是跟2014年-2016年的政策差不多，除了公務(wù)員買房補(bǔ)貼等這些營銷新花樣，核心的內(nèi)容并沒有太多的變化。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)遇到的問題、遇到的形勢跟2014年到2016年期間肯定是完全不同的。我們現(xiàn)在遇到的壓力是比較大的。所以要基于新的情況，政策方面要有新的表現(xiàn)。

例如我們現(xiàn)在經(jīng)常講二、三孩家庭多買一套房，是從住房套數(shù)角度刺激購房需求。實(shí)際上關(guān)鍵要解決住房面積，家里有三個小孩子，鼓勵他多買一套房，這不是最解決問題的。讓他買180平米、200平米的大房子才是最核心的。否則你讓他買第三套，有些房子超標(biāo)了，相應(yīng)稅費(fèi)成本也比較高，這個也不行。

封面直播：現(xiàn)在有人提出地方政府可以消限購限貸，您覺得會不會有比較好的促進(jìn)作用？

嚴(yán)躍進(jìn)：是可以取消，大范圍取消都沒問題。關(guān)鍵是怎么確保房地產(chǎn)市場不會因取消出現(xiàn)房價炒作。實(shí)際過程中可能會出現(xiàn)“一旦取消限購限貸，老百姓有了購房資格后，房價被炒起來”的現(xiàn)象。而房價一旦被炒作，就會出現(xiàn)虛假房源、私下亂收費(fèi)等情況。

我認(rèn)為80%的重心可以放在取消限購限貸上，比如城市郊區(qū)層面完全可以放松，在那個城市已經(jīng)有社保記錄或者工作證明的，去買一套沒問題。穩(wěn)定房價是很重要的目標(biāo)，因此如果取消限購限貸，需要把配套性的保障工作做好。

取消限購限貸的核心就是刺激住房消費(fèi)需求，讓約束減少。市場交易的活躍是好事，因此下半年圍繞提高市場活躍度的措施或?qū)⒏嗟爻霈F(xiàn)，目的就是通過減少購房環(huán)節(jié)，增大房地產(chǎn)交易的便利性，讓購房者在交易中的摩擦系數(shù)減少，從而讓交易更加平滑、順暢。

取消“預(yù)售制”后，可以完全杜絕爛尾樓問題

主持人：前不久關(guān)于要不要取消預(yù)售制的話題在網(wǎng)上也引起了很多爭論，您覺得什么時候可以取消預(yù)售制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房模式？

嚴(yán)躍進(jìn)：關(guān)于現(xiàn)房的新模式，現(xiàn)在是2022年，到2025年時可能會推出。換一個角度去理解，到2025年時可能房地產(chǎn)市場關(guān)注度就已經(jīng)下降了，老百姓手里已經(jīng)開始有房了，對買房的迫切程度相對來說會減弱。所以在政策要推的時候，恰是房地產(chǎn)市場本身要走下坡路的時候，所以說這個點(diǎn)我們覺得也是很有意思的。

為什么預(yù)售制下出現(xiàn)爛尾的問題，但是老百姓還會買房？說白了是房地產(chǎn)市場正處于上升期，正是大家想買房的時候，所以預(yù)售時就想買。過幾年，大家都有房了或者租房實(shí)現(xiàn)租住同權(quán)，這時大家對房子的關(guān)注度會減少。

大家會覺得有現(xiàn)房可以選，為什么要買期房？市場接受程度方面也會主動進(jìn)入到現(xiàn)房模式。這個時候，房地產(chǎn)市場沒那么瘋狂，進(jìn)入成熟、理性，小幅往下走的階段，這在2025年以后相應(yīng)政策落地就會到位，也會比較容易接受。

封面直播：現(xiàn)在很多人提到爛尾樓就想到預(yù)售制，如果取消預(yù)售制真的就能百分百杜絕爛尾樓了嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)：取消預(yù)售制后，就再不會出現(xiàn)老百姓買到爛尾樓的情況，能百分百杜絕爛尾樓問題，因?yàn)闆]有完工的期房已經(jīng)無法買賣。相當(dāng)于我們?nèi)ッ姘昀镔I面包，肯定是買成品，能夠直接吃的，不可能買沒有做熟的面包。

從大方向來看，取消預(yù)售制的政策是沒問題的。但是你會發(fā)現(xiàn)市面上能賣的房子就會越來越少，因?yàn)殚_發(fā)商可能要三年才能完工，這三年弄不好它自己就爛尾了。

所以站在老百姓角度，我認(rèn)為現(xiàn)房銷售的模式出發(fā)點(diǎn)是很好的，肯定要朝著這個目標(biāo)要走。但是站在政策決策通盤考慮的角度，企業(yè)的資金、財務(wù)壓力、新房和二手房的關(guān)系等，這些都要考慮，所以不是馬上能夠?qū)崿F(xiàn)的。

如何避免買到“爛尾樓”？嚴(yán)躍進(jìn)：多關(guān)注新聞和政策

封面直播：在目前的情況下，普通人購房時應(yīng)該如何規(guī)避潛在風(fēng)險，避免買到爛尾樓？

嚴(yán)躍進(jìn)：一是要多關(guān)注新聞。在選購房子時，不僅要關(guān)注房子本身，還要多關(guān)注背后房企的消息。比如房企有沒有債務(wù)違約或者其他負(fù)面信息。如果有家企業(yè)加快賣房，債務(wù)出現(xiàn)違約，你就要想到可能這家企業(yè)明年就會出現(xiàn)停工情況，有可能會出現(xiàn)爛尾、暴雷的風(fēng)險，因此你在買房時就要多注意。

二是要關(guān)注政策動向，包括購房城市接下來的政策會發(fā)生哪些變化、不同物業(yè)市場未來可能會出現(xiàn)怎樣的走勢等等。比如雖然最近整體市場不好，但有些豪宅的市場還是可以的，有比較大的資金進(jìn)入到豪宅市場。從這個角度來講，一些豪宅的價格不見得會下跌，還是會保持堅(jiān)挺。再比如，如果有些剛需的庫存多，那么下半年可能會降價，那你在買房時就可以稍微砍價。

下半年，尤其8月份以后，地方樓市政策對購房者產(chǎn)生的影響會進(jìn)一步顯現(xiàn)，整體的政策方向會是趨于寬松。

現(xiàn)在不是買房的好時機(jī)，可以先挑一挑不用著急

封面直播：如果從全年來看，現(xiàn)在這個時點(diǎn)是買房比較好的時機(jī)嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)：購房者既然會問“現(xiàn)在還是接下來買”的問題，無非就是等房價降價，希望它低一點(diǎn)。但是在實(shí)際過程中，房價很少有特別快速下跌的。要不要快速買房？我認(rèn)為急不得。

現(xiàn)在市場進(jìn)入底部，這個底部時間會比較長。它會有小幅復(fù)蘇，但這個復(fù)蘇的過程可能是在今年四季度或者明年上半年，不會這么快的起來。哪怕市場交易量數(shù)據(jù)能夠拉起來，房價未必會出現(xiàn)大幅度漲價，這個基礎(chǔ)不存在。

所以購房者不用太急，可以好好挑一挑，同時還可以好好還一還價格，為自己買房爭取到比較大的好處或者優(yōu)惠。你可以多了解下中介的心態(tài)，中介現(xiàn)在能找到客戶也不容易，可能價格會談的低一點(diǎn)。如果買二手房，也要了解房東心態(tài)。房東著急賣房可能是遇到資金壓力，去講講價的話可能也會有比較大的降價。能為自己買房爭取到比較大的好處或者收益。

只要房子能開工、復(fù)工、竣工，老百姓就不會惡意停貸

封面直播：中央提出要“保交樓、穩(wěn)民生”，您覺得在具體實(shí)施過程中，房企包括銀行等應(yīng)該如何做？

嚴(yán)躍進(jìn)：一般而言，“停貸”是商業(yè)銀行的問題，是還貸者或者購房者受到收入水平影響出現(xiàn)可能性的違約。而現(xiàn)在我們講的停貸，它本質(zhì)原因不是說老百姓受到收入等因素影響，它其實(shí)也是一種情緒。房子不開工，一直停工，老百姓就會有對抗的情緒。

所以反過來講，要解決這個問題，也是好解決的。很合情合理的一種做法就是，既然老百姓說現(xiàn)在不開工就要停貸，反過來要解決這個問題就是房子要開工、復(fù)工、竣工。這些工作做到位，老百姓就會愿意去償還每個月的月供。

解決這個問題的思路是很清晰的，也沒有太多的懸念。只要開發(fā)商、銀行把這些工作做到位，老百姓不會惡意的去停貸。站在這個角度來講，下半年只要對預(yù)售制監(jiān)管到位，相應(yīng)的開發(fā)商拿到比較充足資金，能夠正常開工。那么解決當(dāng)前的“停貸”“停供”的問題，基本上來就講沒太多的懸念。

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