文/樂居財經(jīng)楊宏彬

隨著國家調(diào)控不斷深入，如何保證現(xiàn)金流的安全已成為了各家房企的重要課題。

【資料圖】

金輝控股在地產(chǎn)行業(yè)給人的印象向來是“低調(diào)持重，妥帖穩(wěn)健”。進入2022年，其依然保持原本的行事風(fēng)格，把財務(wù)的安全性放在第一位。

8月19日晚間，金輝控股（9993.HK)發(fā)布2022年上半年業(yè)績報告。期內(nèi)，公司合約銷售額約244億元，合約銷售面積約165萬平方米。實現(xiàn)營收182.2億元，同比增幅13.4%，毛利潤32.3億元，毛利率17.7%；凈利潤約15億元，凈利率為8.2%，利潤水平保持平穩(wěn)。

截止2022年6月30日，金輝控股的凈負債率為78.5%，現(xiàn)金短債比為1.2，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為66.7%，三條紅線均達到監(jiān)管要求。

最為難得的是，自2020年國家頒布房地產(chǎn)三條紅線新規(guī)，金輝就是第一批“綠檔”房企，之后也一直保持在“綠檔”陣營，充分體現(xiàn)了公司在財務(wù)的自律。

金輝控股在年報中表示，2021年上半年房地產(chǎn)市場正在筑底，但邊際向好。展望2022年下半年，金輝認為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍然將以“穩(wěn)”為基調(diào)；同時，本輪房地產(chǎn)市場的波動，推動了行業(yè)的轉(zhuǎn)型調(diào)整，產(chǎn)品質(zhì)量是未來競爭力的核心。

深耕八大區(qū)域

金輝是一家較為純粹的地產(chǎn)商，其2022年主要的收入來源依然是物業(yè)銷售。2022年上半年來自物業(yè)開發(fā)及銷售的收入約為180億元，占比總收入99.89%。

據(jù)了解，金輝控股專注于長三角、環(huán)渤海、華東、華中、西南、西北、東南和深惠八大區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，其中，長三角地區(qū)是其最主要的戰(zhàn)場，期內(nèi)該地區(qū)貢獻的營收為58.92億元，占比地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收的32.8%。其余區(qū)域營收較為均勻，西北、東南、華東、深惠、華中占比地產(chǎn)收入的14.9%、10.9%、10.9%、9.3%、8.6%。

從城市來看，金輝控股銷售額排名前十的城市分別為泉州、重慶、合肥、福州、連云港、西安、成都、佛山、武漢、福清。這10個城市的銷售額均在10億元以上，合計貢獻約135億銷售額，占比總銷售額的55.33%。

除此之外，2022年上半年金輝控股的合約負債高達679.4億元，為未來業(yè)績的增長打下了堅實的基礎(chǔ)。

所謂手中有糧，心中不慌。對于房企，土地就是“糧”。截止2022年6月30日，金輝控股土地儲備總建筑面積約為2963.36萬平方米，應(yīng)占總建筑面積為2334.05萬平方米，土地儲備較為充足。

除地產(chǎn)開發(fā)外，金輝控股還持有物業(yè)租賃及管理咨詢業(yè)務(wù)。2022年上半年，金輝物業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入約為1.965億元，較去年同期增長3.9%。管理咨詢業(yè)務(wù)收入1710萬元，較去年同期下滑79.2%。

金輝的管理咨詢業(yè)務(wù)主要是向合營企業(yè)及聯(lián)營公司提供管理咨詢服務(wù)，期內(nèi)該業(yè)務(wù)營收大幅下滑的原因在于，上半年結(jié)算管理咨詢服務(wù)的合聯(lián)營公司開發(fā)的項目數(shù)量有所減少。

在提升業(yè)務(wù)水平的同時，金輝控股也在控制費用的支出。期內(nèi)行政費用為4.25億元，同比下降11.59%，銷售及分銷開支5.02億元，同比下降1.41%。

常駐“綠檔”房企

金輝年報最大的亮點之一，正是在于其在財務(wù)上的穩(wěn)健，尤其是在融資收緊及銷售放緩的前提下，其依然能保持現(xiàn)金流的安全。

2022年上半年，金輝債務(wù)端的情況再次有所改良。截止報告期末，金輝控股的債務(wù)總額為434.53億元，較2021年末下降17.7%，凈負債額為280.68億元，較2021年下降15.1%，降債成果顯著。同時，金輝2022年上半年的融資成本僅為6.24%，較2021年末下降0.34個百分點，處于行業(yè)地位。

從還款期限來看，金輝控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。截止2022年6月30日，金輝控股一年內(nèi)到期的銀行貸款、其他借款、票據(jù)及公司債券分別為75.65億元、24.23億元、33.19億元，合共133.07億元，占比債務(wù)總額的30%。

于報告期末，金輝控股手持的貨幣資金為153.86億元，足以覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)。同時，金輝也在積極管理債務(wù)。

5月18日，金輝控股公告稱，公司已將21.36億元人民幣資金存入中證登指定銀行賬戶，用于在5月23日前支付境內(nèi)子公司一筆到期債券的回售本金及利息。

據(jù)悉，此次回售所涉及的「19金輝01債券」發(fā)行于2019年5月，債券本金為20億人民幣，票面利率為6.8%。金輝提前將本息21.36億元劃款至中證登，展示了金輝控股良好的現(xiàn)金流情況。

財務(wù)的自律讓金輝長期符合國家三道紅線的規(guī)定。自2020年以來，金輝一直處于“綠檔”。截止2022年6月30日，金輝控股的凈負債率為78.5%，現(xiàn)金短債比為1.2，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為66.7%，處于“綠檔”。

而相比2021年末，金輝三道紅線的數(shù)據(jù)又有所優(yōu)化。其中，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率下降1.8%，凈負債率大幅下降9.5個百分點。

關(guān)鍵詞： 綠檔金輝丨中報風(fēng)云?