熱鬧的大灣區(qū)樓市，從不缺乏新的參與者。

11月14日，寶龍地產(chǎn)(HK.1238，下簡稱"寶龍")斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，項目正式入駐粵港澳大灣區(qū)。

作為進入大灣區(qū)的第一站，寶龍將項目落在了珠江的入海口，并希冀利用自身的王牌產(chǎn)品線寶龍城贏得在大灣區(qū)內(nèi)的開門紅。

近年來，寶龍地產(chǎn)通過高頻率的拿地，規(guī)模上接連實現(xiàn)突破，在今年前十月便已首次突破500億元大關(guān)。而隨著環(huán)渤海區(qū)域新項目的大幅減少，將戰(zhàn)線不斷收攏至長三角線的寶龍地產(chǎn)，或已將粵港澳大灣區(qū)作為自身規(guī)模進一步提升的新舞臺。

20.5億元拿下珠海地塊，首入大灣區(qū)

11月14日，老“閩系”寶龍地產(chǎn)以20.5億元的底價競得珠海市高新區(qū)地塊，首次踏上了粵港澳大灣區(qū)這片熱土。

資料顯示，該幅地塊位于珠海市北部高新區(qū)的核心地域，占地面積8.37萬平方米，總建筑面積為29.29萬平方米。根據(jù)出讓公告，項目內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)近9萬平方米的購物中心、近3萬平方米的五星級酒店、近5000平方米的科技交流中心、近3000平方米的藝術(shù)中心，以及剩余超過10萬平米的住宅面積。

在業(yè)內(nèi)人士眼中，這幅地塊對于商業(yè)地產(chǎn)出身以及有著沖規(guī)模渴望的寶龍地產(chǎn)，無疑是一場不錯的布局。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波便對藍鯨房產(chǎn)表示，這幅地塊雖然不在傳統(tǒng)的一二線城市，但珠海作為大灣區(qū)的出海口，有著不錯地域優(yōu)勢，且在今年市場上有著很高的熱度，尤其在住宅這個層面更為突出，所以寶龍落子珠海，未來應(yīng)該是有所保證的。

據(jù)介紹，作為珠江高新區(qū)的重點項目之一，當?shù)毓芪瘯υ擁椖坑兄T多要求。根據(jù)出讓合同規(guī)定，本項目將在2020年6月26日前開工，同時，需要購物中心功能建筑物在開發(fā)截止日起的30個月內(nèi)做到滿鋪開業(yè)，即購物中心對外正常營業(yè)面積占購物中心報審圖中所有商鋪面積的90%或以上。

有業(yè)內(nèi)人士對藍鯨房產(chǎn)表示，緊湊的時間表，意味著在項目開發(fā)前期，寶龍不能過多依賴項目中住宅部分的預售回款，從而對項目的現(xiàn)金流形成一定考驗;而在商業(yè)前景未知的背景下，滿鋪開業(yè)的規(guī)定對于寶龍地產(chǎn)的招商、運營能力也是極大的考驗。張波指出，商業(yè)地產(chǎn)尤其是自持型的商業(yè)地產(chǎn)，對公司前期資金的要求非常高。盡管開發(fā)商有很多途徑去進行相應(yīng)的融資，但在目前融資難度增大的背景下，依然會面臨較大的挑戰(zhàn)。

此外，在強者如云的粵港澳大灣區(qū)，寶龍也面臨著諸多挑戰(zhàn)，僅就寶龍最為擅長的商業(yè)領(lǐng)域而言，粵港澳大灣區(qū)既是華潤置地等商業(yè)頭部企業(yè)的大本營，同時也駐扎著九龍倉、恒隆、新世界、太古等一眾港資商業(yè)高手，憑借產(chǎn)品力突圍并非易事。

寶龍進入粵港灣大灣區(qū)的第一步，想要走得穩(wěn)勢必要下一番苦功。

失意環(huán)渤海，旨在大灣區(qū)打造新增長點?

值得注意的是，盡管該地塊為底價成交，但20.5億元顯然不是一個小數(shù)目，這是近年來，寶龍在長三角區(qū)域及大本營以外，最大的一筆拿地支出。

數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，寶龍不斷加大拿地投入。2015年，其新增土儲面積由為66.2萬平米，2016年-2018年，這一數(shù)據(jù)分別為382.3萬平米(包含海口環(huán)球100寶龍城項目185萬平方米)、386.21萬平米、573.67萬平米。而在新增貨值上，2018年寶龍累計新增貨值約653.2億元，超過當年全年合約銷售額的50%。

同時，在“繼續(xù)堅持以上海為中心的長三角區(qū)域布局”的思路推動下，寶龍在長三角區(qū)域土地儲備占比由2013年末的389.8萬平方米升至2018年末的1451.4萬平方米，占總土儲比例也由41%升至68.4%。

在寶龍不斷加大長三角區(qū)域投入的背后，是環(huán)渤海區(qū)域的失意。曾在2015年前與長三角區(qū)域分庭抗禮的環(huán)渤海區(qū)域，在2018年土儲占比已從超過三成降至不足一成。事實上，在截至今年中期的三年半時間內(nèi)，寶龍在環(huán)渤海區(qū)域僅拿下了三幅地塊，其中權(quán)益最高者也僅為33%。

這又與寶龍環(huán)渤海區(qū)域商業(yè)出租率不佳有關(guān)。根據(jù)寶龍商業(yè)近期發(fā)布的招股書顯示，寶龍在管的45個項目中，有9個項目在環(huán)渤海區(qū)域，除膠州、蓬萊兩個項目出租率分別達到95.3%、89.8%外，其余7個項目出租率均低于80%。此外，除環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)9個項目，其余36個項目中，寶龍出租率在80%以下的商業(yè)項目僅有4個。

然而規(guī)模化與全國化似乎總是相輔相成，伴隨著寶龍近年來規(guī)模得快速擴張，長三角以外的新區(qū)域開拓似乎又勢在必行，大灣區(qū)成了寶龍的下一個目標。

“所有的大型品牌開發(fā)企業(yè)，都會將粵港澳大灣區(qū)作為其布局的一個重點，寶龍也不例外。”對此，張波認為，雖然目前只是拿下首塊地，但可以想象未來寶龍對于大灣區(qū)會有更多落子布局以及一個戰(zhàn)略性的規(guī)劃。

隨著在大灣區(qū)的成功落子，寶龍似乎重燃長三角區(qū)域外開疆拓土的雄心，而其能否用過產(chǎn)品贏得粵港澳大灣區(qū)的認可，進而開辟出新的戰(zhàn)場，藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

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