作為中國房地產(chǎn)行業(yè)知名上市公司，中梁控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中梁控股”;02772.HK)的光鮮背后隱憂重重。

根據(jù)5月27日中梁控股官方微信公眾號信息，中梁控股剛剛獲評“2021中國上市房企綜合實(shí)力榜”第27位，并榮膺“2021中國上市房企經(jīng)營績效5強(qiáng)”。

然而，不久前位于浙江武義芳華路的“中梁壹號院”在建項(xiàng)目(未交房)發(fā)生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。這為中梁控股的高光時刻蒙上了一層陰影。

事實(shí)上，在中梁控股高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張規(guī)模的態(tài)勢下，旗下項(xiàng)目質(zhì)量問題時有發(fā)生;另一方面，飛速狂奔的中梁控股現(xiàn)在也正面臨著盈利下滑、短期償債壓力巨大等多重難關(guān)。《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系中梁控股，但一直未收到公司回復(fù)。

頻現(xiàn)質(zhì)量問題

“眼見他起高樓，眼見他樓塌了。”

4月30日，中梁控股旗下位于浙江武義芳華路的“中梁壹號院”在建項(xiàng)目(未交房)發(fā)生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。當(dāng)時有媒體報(bào)道稱，未發(fā)現(xiàn)施工人員被困，樓盤已停工。不過，截止目前，此次坍塌事件并未有公開結(jié)論見諸報(bào)道。

資料顯示，武義“中梁壹號院”全稱“中梁華董壹號院”，開發(fā)商為武義縣中梁創(chuàng)置業(yè)有限公司，股權(quán)穿透后其大股東為中梁控股。根據(jù)中梁控股招股書披露，該項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積70318平方米，開工日期2018年11月，預(yù)定竣工日期2021年6月，可銷售總面積151538平方米，中梁控股在項(xiàng)目中的權(quán)益占100%。

中梁控股1993年發(fā)跡于浙江溫州，2019年在港股上市。作為地產(chǎn)界的知名企業(yè)之一，中梁控股旗下項(xiàng)目卻頻繁曝出質(zhì)量問題。

據(jù)公開報(bào)道，2018年12月，張家港中梁壹號院的業(yè)主，因房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)缺陷和停車位不合理收費(fèi)等問題進(jìn)行維權(quán);2019年，浙江義烏千萬豪宅“西江雅苑”曝出質(zhì)量問題，混凝土強(qiáng)度、鋼筋保護(hù)層厚度等檢測都不達(dá)標(biāo)，被央視痛批為“豆腐渣工程”，最終的處理結(jié)果是整個樓盤700多戶“推倒重建”。2017年8月1日，徐州西區(qū)中梁地產(chǎn)開發(fā)地塊建筑工地曾發(fā)生施工平臺滑塌事故，截至事故發(fā)生當(dāng)日中午11點(diǎn)40分，造成了4人死亡，2人受傷。

而在今年2月，有網(wǎng)友在《問政湖南》投訴稱：“湖南省常德市鼎城區(qū)中梁濱江首府，樓體嚴(yán)重開裂，住建局要求停工檢測主體質(zhì)量，中梁集團(tuán)居然陽奉陰違，日夜趕工，修補(bǔ)漏洞，然而主體依然持續(xù)開裂中。全體1800戶業(yè)主請政府能做主。”根據(jù)常德市鼎城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(常德市鼎城區(qū)人民防空辦公室)回復(fù)，該項(xiàng)目樓板裂縫經(jīng)檢測，確實(shí)存在樓板裂縫等質(zhì)量問題。

常德市鼎城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，檢測報(bào)告顯示，樓板裂縫類型及原因如下：1、切角裂縫，樓房四角樓面板受梁的雙向約束，由雙向最大約束剪應(yīng)力形成與梁邊緣約45的約束主拉應(yīng)力(即溫度應(yīng)力)大于混凝土實(shí)際抗拉強(qiáng)度時，即出現(xiàn)切角裂縫;此外，裂縫也與板面保護(hù)層厚度偏大、施工過程中養(yǎng)護(hù)不到位有關(guān);2、跨中不規(guī)則裂縫，該樓板混凝土硬結(jié)后，混凝土表面水分散失較快，內(nèi)部水分散失較慢，導(dǎo)致混凝土表面與內(nèi)部收縮不均勻，當(dāng)表面混凝土承受拉應(yīng)力超過其抗拉強(qiáng)度，便產(chǎn)生收縮裂縫。此外裂縫也與混凝土澆筑后，施工養(yǎng)護(hù)不到位有關(guān);3、樓面板周邊支座裂縫，該裂縫產(chǎn)生原因主要是板面支座負(fù)筋偏位，當(dāng)板面支座上部混凝土中產(chǎn)生的拉應(yīng)力超過混凝土極限抗拉強(qiáng)度引起板面裂縫。對此，常德市鼎城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要求開發(fā)商積極整改。

踩中一道紅線

對于中梁控股而言，項(xiàng)目質(zhì)量問題頻現(xiàn)或許正是其高周轉(zhuǎn)模式下快速擴(kuò)張的后遺癥。中梁控股在年報(bào)中坦言，“本集團(tuán)采用高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，以標(biāo)準(zhǔn)化的流程于二、三、四線城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”中梁控股的高周轉(zhuǎn)主要體現(xiàn)在其內(nèi)部提出的“456”模式，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進(jìn)行第二次投入。

憑借著如此高速周轉(zhuǎn)模式，中梁控股的規(guī)模擴(kuò)張迅速，素有“地產(chǎn)黑馬”之稱。數(shù)據(jù)顯示，2013年，中梁控股合約銷售額才突破百億，2015年銷售額168億元，2016年銷售額也只有190億元，但隨后其業(yè)績突飛猛進(jìn)，在2017年猛增到649億元，并于2018年跨過千億門檻，實(shí)現(xiàn)銷售額1015億元，同比增長56%。

但是如今這匹黑馬已開始降速。公開數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，中梁控股的合約銷售額分別為1525億元、1688億元，增速分別為50.2%、10.7%，沖刺規(guī)模的速度明顯放緩。

而在業(yè)績方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，中梁控股的營業(yè)收入分別為302.23億元、566.55億元、659.74億元，增速分別為115.46%、87.46%、16.45%;扣非凈利潤分別為20.86億元、37.80億元、34.7億元，增速分別為312.13%、103.37%、-8.2%，營收及扣非凈利潤增速均出現(xiàn)下降。此外，中梁控股2020年毛利率也較2019年下降2.3個百分點(diǎn)至21%。

中梁控股的盈利能力出現(xiàn)下降，其債務(wù)卻持續(xù)增長。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，中梁控股的總債務(wù)分別為1613.20億元、2036.48億元、2406.51億元，呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，資產(chǎn)負(fù)債率超過88%。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年末，中梁控股541億有息債務(wù)中短期債務(wù)占比達(dá)44%，包括銀行及其他借款164.78億，優(yōu)先票據(jù)73.06億。

負(fù)債居高的中梁控股還觸及紅線。對應(yīng)“三道紅線”指標(biāo)數(shù)據(jù)，截至2020年末，中梁控股凈負(fù)債率降至65.8%，現(xiàn)金短債比提升至1.4，均達(dá)標(biāo);但剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.9%，未達(dá)監(jiān)管要求。

與此同時，中梁控股也面臨著流動性壓力。從經(jīng)營活動造血能力來看，中梁控股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額常年為負(fù)。2015年至2020年6年間，只有2018年和2020年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為凈流入，其余均為凈流出。雖然中梁控股2020年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為凈流入，但也僅有4.4億。

千億債務(wù)壓頂、腳踩一道紅線，中梁控股需要通過加快銷售回款、加大融資力度等方式來緩解債務(wù)壓力。2021年2月，中梁控股發(fā)行了2.5億美元于2022年到期的7.5%優(yōu)先票據(jù);5月20日，中梁控股又再次發(fā)行了3億美元于2022年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)。

作為曾經(jīng)的地產(chǎn)黑馬，重重挑戰(zhàn)之下，中梁控股如何保持高質(zhì)量發(fā)展?《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 中梁控股 擴(kuò)張 質(zhì)量 地產(chǎn)黑馬