要規模還是要穩定?宋都基業投資股份有限公司(600077.SH,下稱"宋都股份")正在陷入兩難境地。

2020年，距離宋都股份提出"沖擊300億元"目標一年后，公司全口徑銷售金額達到207億元，公司于是在年報中再次重申"高周轉"。

但事實是，公司土地儲備已難以支撐其完成目標，截至2021年一季度末，宋都股份僅剩4宗地塊。而隨著實控人涉嫌內幕交易被證監會立案調查，宋都股份融資環境變得緊張。

公司在杭州今年5月以45.84億元斬獲5宗地塊之后，又于5月26日公告稱，實控人承諾最晚于2023年6月全部解除宋都股份為其融資而做的擔保質押。

對外擔保超凈資產3倍

看上去，宋都股份本想通過擔保質押解決其資金問題，卻未曾想給日后的困境埋下了伏筆。

3月2日公司公告，大股東浙江宋都控股有限公司(下稱"宋都控股")與招商銀行簽訂了融資配套協議，融資金額1.16億元。

3月12日，宋都控股與杭州銀行簽訂了融資配套協議，融資金額1.24億元。宋都股份全資子公司宋都集團，以定期存單質押形式為上述主債權項下提供質押擔保。

除此之外，宋都股份近期還在為子公司做擔保。5月28日為舟山宸都置業3.15億融資提供擔保;6月3日，為衢州浩都提供5.9億元擔保。

公開資料顯示，宋都股份成立于1984年，曾為杭州"老十八家"知名房企。近幾年來，公司已逐漸排到行業百名開外。

2019年年末，宋都股份提出了全新的"鯤鵬計劃"，并將"沖擊300億元"定為鯤鵬的第一個目標。

按照創始人俞建午的設想，宋都股份將堅定地實施"地產+"戰略，即以房地產開發為主業，探索金融、產業地產、大健康、大服務等領域;布局"長三角+"，堅持深耕長三角，機會性點狀布局其他區域核心城市。

龐大的業務鏈本來要求較高的現金流水平，但存單質押卻成為宋都的"錦囊妙計"：

控股股東借錢輸送給上市公司，上市公司為控股股東提供擔保，以此達到降低融資成本、減少負債規模、改善財務狀況的目的。

而至于為何要采用這種融資方式，宋都股份在公告中對此解釋稱："公司參與杭州市地標性建筑的投資建設，項目投資金額約90 億元，為保證項目的順利建設、應對擴儲的需求等，公司保持了一定的流動資金儲備。"

截至今年5月29日，大股東宋都控股為公司提供零息借款29.3億元，而宋都股份反過來為宋都控股提供擔保累計36.3億元。宋都股份及控股子公司對外擔保總額147.83億元，占凈資產的比例高達313.46%。

"高周轉"后遺癥初顯

"宋都不是擔保就是在擔保的路上。"宋都股份的存單質押過程中，投資者爭議聲不斷。

2020年年中，上交所向宋都股份發去問詢函，要求說明控股股東是否在存單質押事項中，涉嫌侵犯上市公司利益。

宋都股份表示，"控股股東在獲得融資的同時，也向上市公司提供免息的資金支持，因此沒有侵犯利益;存單質押融資是逐筆發生，不存在集中到期的償付風險。"

但有市場觀點認為，宋都控股自身資金周轉不佳，雖然不存在集中到期的問題，也不意味著這一融資方式沒有風險。Wind數據顯示，股權最新質押率高達95%，占總股本的33.28%;2020年年中這一指標為15%。

"風險太大了，如果控股股東未來違約，宋都股份不僅要代為償債，還可能導致控股權不穩定。"一位熟悉宋都的股民告訴《投資者網》。

當然從另一個角度看，上述融資方式固然有其弊端，但也讓宋都股份"鯤鵬計劃"有了一定成效。如今年初，宋都成功分拆物業公司在港交所上市。

與此同時，公司代建業務也在穩步擴張，2020年，宋都股份獲得了溫州兩處城中村改造安置房工程代建開發項目，瑞安市兩處地塊改造工程項目，代建費率保持在3%的水平，預計代建費金額超4000萬元。

此外，宋都股份還涉足商辦、產城、金融、大健康、大服務等多領域。不過，目前各塊業務的體量都不大。公司2020年地產業務占比仍高達97.1%;其他業務營收占比僅2.9%。

主營業務方面，宋都股份2020年全口徑銷售金額207億元，雖較2019年增長超10%，但并未實現300億元的目標。新增建筑面積70萬平米。

銷售成績雖然有所增長，但宋都股份的盈利能力卻不升反降。

數據顯示，2020年，宋都股份營業收入71.61億元，同比增長71.86%;歸母凈利潤3.52億元，同比減少40.08%;經營性現金流僅為1.93億元。

2021年第一季度，公司營收為9.72億元，同比增長14.57%;凈利潤約3685萬元，同比下降42.28%;基本每股收益0.03元，同比下降40%。

增收不增利背后，公司毛利率從2019年的40.9%降至2020年的22.17%，2021年一季度繼續降至20.7%，在行業內排名靠后。宋都股份認為，"毛利率下滑與地方政府限價相關。"

另外在2020年，公司凈資產收益率(加權)為7.41%，而2019年該指標還有13.4%。

實控人因內幕交易被查

進入2021年，宋都股份仍未在規模化方面放慢腳步。

5月7日、8日，宋都股份以45.84億元在杭州首次集中供地上合計斬獲5宗地塊，成交樓面價和毛坯銷售均價差額多在1萬元/平方米之內，利潤空間較小。

截至2021年一季度末，宋都股份在浙江擁有37個項目，其中杭州項目數量占比近60%。土儲方面，公司僅剩4宗地塊，一宗位于浙江舟山，其余位于廣西。

為此，宋都股份正在打造"2(開工)、6(開盤)、12(現金流回正)"標準運營模式體系和"4(開盤)、6(現金流回正)、8(資金再投資)"高周轉運營模式體系。

宋都股份強調，將進一步提升資金周轉效率;而另一面，地產行業調控持續，公司在今年一季度資產負債率進一步上升至87.15%，創上市以來新高。

更為麻煩的是，2021年1月22日，宋都股份實控人俞建午涉嫌內幕交易被中國證監會立案調查，導致其個人和宋都控股的融資環境發生重大變化。

資料顯示，俞建午1966年出生，工商管理碩士，高級經濟師，軍人出身。

實控人的內幕交易引起軒然大波，公司不得不發起回購護盤。今年初公司公告稱，將在一年內擬以1.3億元至2.6億元，回購2819.96萬至5639.91萬公司股份，回購股價不超4.61元/股。而截至目前，公司尚未進行股份回購。

對于未能及時回購的原因，及控股股東目前的財務情況，《投資者網》近期致電并電郵公司董秘辦，相關人士僅稱"會轉告領導"，其后便再無下文。

對于外界擔憂的擔保質押問題，宋都股份5月26日公告，控股股東、實際控制人承諾最晚于2023年6月全部解除宋都股份為其融資而做的擔保質押。

其還表示，大股東將通過多種方式完成資產變現。如處理房產等實物資產2億元、處置實業資產11億元等，以及通過股權融資、減持變現等方式籌措資金，預估約13.31億元。

資本市場對此的反應并不熱烈。今年以來，宋都股份的股價長期徘徊在2.5元/股上下，而2020年下半年，公司股價多在4元/股左右。

截至6月4日，宋都股份報收2.82元/股，市值僅37.8億元。(思維財經出品)

關鍵詞： 宋都股份 凈資產 投資者 擔保