繼大量物管企業完成上市后，中梁百悅智佳服務有限公司(以下簡稱“中梁百悅智佳”)近期也開啟了IPO征程。

不久前，中梁百悅智佳向港交所主板提交上市申請書，華泰國際為其獨家保薦人。該公司原為上市房企中梁控股集團有限公司(以下簡稱“中梁控股”)的物業管理企業。

梳理招股書可以發現，多次更名的中梁百悅智佳對母公司中梁控股的依賴度較高、外拓能力似乎不足、毛利率持續下降、盈利能力亟待考驗。與此同時，公司估值三年內暴漲超600倍也引發關注。

毛利率走低

根據招股書，中梁百悅智佳是中國一家快速發展的物業管理服務提供商，業務主要位于長三角，輻射全國。公司主要管理住宅物業(收益占比超99%以上)，其余為非住宅物業。

截至2020年年末，中梁百悅智佳的在管總建筑面積約2010萬平方米，簽約總建筑面積約6030萬平方米，其中長三角地區在管總建筑面積達62.8%。根據弗若斯特沙利文的數據，按總收益計，公司在2020年長三角的物業管理服務公司中排名33位。

財務方面，招股書數據顯示，近三年，中梁百悅智佳的收益由2018年1.76億元增加至2020年的7.05億元，復合年增長率為100.2%;凈利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的8620萬元，復合年增長率為79.9%。

中梁百悅智佳主要包含三大業務內容，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其中，非業主增值服務在總收益中占比最多。數據顯示，2018年至2020年，中梁百悅智佳的非業主增值服務的收益分別為1.76億元、3.18億元、3.32億元，在總收益中的占比分別是99.9%、89.8%、47.2%。

此外，以2020年來看，公司的物業管理服務與社區增值服務的收益分別為2.38億元、1.35億元，分別占比為33.8%、19.0%。

不過值得注意的是，中梁百悅智佳的毛利率呈現下降趨勢。招股書數據顯示，2018年至2020年，中梁百悅智佳的毛利率分別為33.6%、30.8%、28.4%，逐年下降。

從細分業務來看，非業主增值服務和社區增值服務的毛利率出現下降，拉低了整體毛利率。其中社區增值服務的毛利率下降顯著，由2019年的57.6%下降至2020年的20.2%。

數據顯示，2020年，上市物管企業的平均毛利率為29%。其中，2020年，新悅城服務、佳源服務、和泓服務的毛利率分別為31.3%、29.8%、29.6%，均高于中梁百悅智佳的毛利率28.4%。

外拓能力較弱

中梁百悅智佳作為中梁控股旗下的物業企業，業務對母公司依賴嚴重。招股書顯示，中梁百悅智佳的最大客戶為中梁控股，主要向其提供物業管理服務及增值服務。

2018年至2020年，中梁百悅智佳向中梁控股提供服務產生的收益分別為1.31億元、2.22億元及2.96億元，分別占公司總收益的74.4%、62.6%及42.0%。

從在管面積來看，中梁百悅智佳2018年擁有的26萬平方米的在管面積均來源于中梁控股開發的項目，在隨后的2019年、2020年，中梁百悅智佳才開始逐漸加入由其他關聯方、獨立開發商開發的項目。

不過中梁百悅智佳的在管面積仍主要為中梁控股開發的項目。截至2020年末，中梁百悅智佳的在管面積由中梁控股、其他關聯方、獨立開發商的項目占比分別為74.9%、5%、20.1%。

物業管理費方面，以2020年來看，中梁百悅智佳由中梁控股及其他關聯方開發的項目物業管理費較高，平均物業管理費分別為每月每平方米2.1元、2.2元，而獨立開發商開發的項目僅為每月每平方米1.7元。

“就由中梁控股及其他關聯方開發的項目收取的平均物業管理費整體高于就由獨立開發商開發的項目收取的平均物業管理費，主要由于中梁控股集團及其他關聯人士開發的項目較獨立開發商開發的項目處于更高的一線城市或更佳的位置，平均物業管理費較高。”中梁百悅智佳方面表示。

受益于中梁控股及關聯方在管面積和物業管理費的優勢，因此，在收益方面，中梁百悅智佳87.4%的收益來源于中梁控股、3.6%的收益來源于其他關聯方，其他9%來源于獨立第三方。

值得注意的是，中梁控股近年來的發展規模明顯降速。公開數據顯示，2019年、2020年，中梁控股的合約銷售額分別為1525億元、1688億元，增速分別為50.2%、10.7%，沖刺規模的速度明顯放緩。從這個角度看，依賴中梁控股的中梁百悅智佳，未來業績增長或也難免不受其影響。

此外，從公司招標情況來看，2018年至2020年，中梁百悅智佳分別參與了的16次、6次及40次招標，中標率為100%、100%、57%，波動較大。

估值三年暴漲超600倍

招股書顯示，中梁百悅智佳的歷史可追溯于2016年12月，初始注冊資本1000萬元，彼時還是中梁控股旗下的子公司。2018年4月，實控人楊劍對中梁控股及其他控制的公司實施集團重組計劃，將中梁百悅智佳從中梁控股分離出來，使中梁百悅智佳專注發展物業管理業務。

招股書披露，根據楊劍的重組計劃，2018年，中梁百悅智佳100%股權被轉讓給上海良中(即楊劍的私人公司)，總代價為500萬元。

2020年1月份，中梁百悅智佳的高管李家城以1133萬元的價格間接持股了公司約7.97%的股份，以此簡單計算可知，此時中梁百悅智佳估值約為1.42億元。

同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬港元的價格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰略投資方，以上述方法計算，此時中梁百悅智佳估值已翻番至3.18億港元。

今年3月30日，碧桂園物業香港以2.4億港元獲得中梁百悅智佳6.24%的股份。此時，中梁百悅智佳的估值就已經高達38.48億港元，按6月10日匯率計算，約31.66億元。

綜上來看，中梁百悅智佳的估值由2018年的0.05億元至2021年3月的31.66億元，三年內暴漲超633倍;對比2020年7月的估值3.18億港元，在最近不足一年時間內，中梁百悅智佳的估值也增長10倍多。

中國銀河證券在研報中分析認為：“目前頭部物業公司已基本完成資本市場布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市進程或受阻。隨著板塊稀缺性降低及行業的加速發展，物管公司的估值水平逐漸分化，關聯公司實力雄厚、品牌力強、業務拓展增速快的公司更能得到市場的認可。”

《投資者網》就相關問題聯系中梁百悅智佳，公司方面表示“會請相關負責團隊認真做好反饋”不過，截至發稿一直未給予回復。(思維財經出品)

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