"公司將成為融合住宅地產和商業地產一體化的全業態房地產專業化上市公司，規模有望呈現幾何倍數的增長。"2020年下半年，南國置業股份有限公司(002305.SZ,下稱"南國置業")宣布與控股股東合并時，寫下了這樣的未來藍圖。但今年以來，公司一直未通告重組進展。

另一面，南國置業仍未掩飾自己對規模化的渴望。繼此前8.1億元在重慶拿地后，南國置業6月2日又在長沙以7.12億元拿下一宗地塊，6月10日又宣布牽手其他房企共同開發廣州地塊。

但資本市場對此卻反響平平，南國置業股價近期始終浮動在2元/股左右。于 此對應的是，4月14日，公司董事、副總經理李亞丹、熊宇靜辭職，原因為個人工作安排與調動。

1

扣非"連年虧損"

公開資料顯示，南國置業是一家商業地產開發運營企業，2009年10月上市。公司以武漢為核心，布局成都、重慶、深圳、南京、荊州、襄陽等城市，已打造出"南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊"四條成熟的產品線。

縱觀公司近十年來的業績，其增收不增利已經成為常態。2011年至2020年，南國置業營業收入從10億元增長至40億元，但歸母凈利潤卻從2.94億元下降到了0.33億元。

尤其是近四年來，這一情況更加嚴重。2017年至2020年，公司扣非凈利潤分別為-0.94億元、-0.75億元、-3.57億元、-3.24億元，連年虧損。

數據顯示，2021年一季度公司營收為1.77億元，歸母凈利潤虧損1.4億元。

有投資者在互動平臺提問：公司年年幾十億的營收，其他地產公司起碼3個百分點的凈利率，公司盈利水平為什么如此低?但南國置業僅表示"感謝您的關注"。

但這的確是個問題，為什么公司盈利能力這么差呢?具體來看，據2020年年報，其物業銷售業務營收占比90.4%，毛利率為10.39%，創十年來新低;物業出租毛利率-165.36%，毛利率同比下滑23個百分點。

相比同行，南國置業商業廣場出租率也偏低。截至2020年年末，公司主要有20家商業地產項目，平均出租率在70%以下的有9家，占比近半。以成都地區的美立方與云立方為例，平均出租率分別為45%與27%。

而對標同樣致力于商業地產的新城控股，該公司旗下吾悅廣場已有96個，平均出租率達99.54%。其中位于成都的吾悅廣場出租率為95.67%。

內部管控或也是南國置業毛利率低的原因之一。企查查數據顯示，公司及子公司多次因商品房預售合同糾紛案由被起訴，2021年2月，南國置業因未按時履行法律義務被法院強制執行。

此外，子公司南國商業發展(持股比例100%)今年因未按時履行法律義務被法院強制執行。南京十心房地產 (持股比例51%) 因屬于建設工程未經驗線擅自開工建設的違法行為，電建中儲房地產 (持股比例26%) 因作虛假或者引人誤解的商業宣傳行為及其從屬，均受到行政處罰。

2

賣掉"現金奶牛"

"恭喜南國置業被評為2021年上半年A股第一僵尸股。"隨著扣非凈利潤連年虧損，南國置業股價始終在2元/股上下徘徊，股吧中不少投資者寫下戲謔之詞。

2021年1月中旬是南國置業為數不多的高光時刻。彼時公司發布業績預告稱，2020年預計同比扭虧。股價終于在連番漲停中來到3.35元/股，創兩年來新高。

但這樣的景象僅僅持續了五個交易日，隨后公司又回吐了此前的漲幅。有投資者發現，表面的扭虧或許透支了未來業績。

根據公告，南國置業通過轉讓全資子公司湖北森南房地產有限公司100%股權，獲得3.2億元投資收益。

湖北森南是南國置業的現金奶牛之一，不僅為母公司貢獻三成營收，還給予了地產金融上的支持。

2020年年報顯示，南國置業成功發行超短融、應收賬款ABS(證券化融資)產品共計5.12億元，并正式發行公司首單類REITs(房地產信托投資基金)"申萬宏源-電建南國疫后重振資產支持專項計劃"，共計金額18.1億元。

正是得益于此， 南國置業現金流得到大幅緩解，2020年經營活動現金凈流量達到37億元。而上述REITs產品則由湖北森南持有。

3

"子并母"無下文

賣掉"現金奶牛"扭虧后，南國置業未來盈利水平依然令股民擔憂，而公司籌劃已久的"子并母"目前尚未有實質性進展。

2020年8月，南國置業以112.75億元交易價，吸收合并控股股東電建地產。

根據預案，公司擬以2.07元/股發行47.26億股，支付12億元現金，合計作價109.82億元，對大股東電建地產100%股份實施吸收合并，同時募集配套資金12.15億元，用于支付交易對價和中介費用。

南國置業稱，"希望借此能走出武漢，實現全國化發展。交易完成后，電建地產和南國置業將整合成為融合住宅地產和商業地產一體化的全業態房地產專業化上市公司，公司規模有望呈現幾何倍數的增長。"

但事實上，電建地產近幾年來同樣受業績下滑所困。企查查數據顯示，2018年至2020年，電建地產營收分別為202億元、237億元、210.66億元;凈利潤分別為7.51億元、1.3億元、4510萬元。

2021年一季度，電建地產營收同比下滑25.15%至28.1億元，凈利潤同比下滑96.46%至849.5萬元。

而根據協議，在2020 年至2023 年，電建地產累計扣非稅后凈利潤不低于 28.26億元。即未來四年中，電建地產每年約實現扣非凈利潤7.07億元，這約相當于其2017年與2018年的平均值。

即使是如此保守的業績承諾，依然遭到監管層懷疑。2020年9月，深交所要求南國置業結合盈利預測及評估過程，補充披露業績承諾具體測定依據及其合理性，及本次交易業績承諾的可實現性。

南國置業表示："本次業績承諾資產合計86個，其中有6個資產預計扣非后稅后凈利潤超過 2億元，將占到業績承諾金額的61%。"

事實上，2021年以來，南國置業一直沒有通報或提及重組的結果。

4

直面競爭"加速拿地"

當下，除內部挑戰外，南國置業正面對外部夾擊，越來越多商業地產企業瞄準了公司"大本營"武漢。

今年5月24日，有著"中國最壕商場"北京華聯SKP與武昌區簽約，武漢SKP計劃2023年開業;5月18日寶龍地產摘得硚口宗關一地，或投資30億打造商業綜合體，之前其以7.76億元競得武漢兩宗地塊;2021年6月龍湖地產旗下的武漢江宸天街開業，項目總體量約37萬方。

而另一面，南國置業正在為其全國化做準備。2月8日，南國置業子公司以8.1億元競得位于重慶高新區一地塊;6月2日公司公告，孫公司約7.12億元競得長沙岳麓區一宗地塊;6月10日宣布，擬與招商地產、弘陽地產合作開發廣州石門街項目，三方共增資17.9億元。

此前在5月20日南國置業公告，擬為深圳前海項目公司提供10.7億元借款。2020年11月公司聯合華潤、金地等競得了深圳市前灣片區十開發單元02街坊T102-0345宗地項目，成交價格為81.52億元。

那么公司如何看待業績不佳問題?業績下滑趨勢何時能扭轉?未來如何改進公司經營以回報投資者?針對種種問題，《投資者網》近期致電公司董秘辦并發去郵件，等待五個工作日仍未獲回復。(思維財經出品)

關鍵詞： 南國置業 凈利潤 扣非凈利潤 競爭