自公募REITs產品落地以來，不僅得到機構投資者的踴躍參與，獲得較高比例的戰略配售，5月31日首批公募REITs產品陸續公開發售，多只產品一日售罄，啟動回撥機制并按比例配售，可見公眾投資者參與的熱情也十分高漲。

作為創新產品，公募REITs填補了國內此類金融產品的空白，為投資者資產配置提供了新工具，在問世初期引起市場極大關注。作為首批公募REITs產品的管理人，富國基金表示，對于投資者而言，公募REITs適合作為長期的資產配置工具，但不排除首批產品上市后二級市場價格出現波動，投資者應理性看待首批上市REITs投資價值，充分考慮自身的風險承受能力，避免追漲殺跌，分享此類產品長期投資回報。

公募REITs“特別的”風險收益特征

和投資者之前買過的公募基金不一樣，公募REITs預期收益和預期風險水平低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場基金。公募REITs其實是長期限的權益性產品，在存續期內主要投資于基礎設施資產支持專項計劃全部份額，以獲取基礎設施運營收益并承擔標的資產價格波動。

簡單來說，公募REITs是這樣幫投資者賺錢的。一方面，公募REITs通過長期持有并提高基礎設施項目的運營管理水平創造更高的現金流回報收益為主要目的;另一方面REITs持有的是基礎設施的權益，因此當基礎設施估值上升時投資者往往能獲得資產升值的回報，但REITs基礎設施的建設情況、項目的運營管理能力以及自然災害等因素都會影響項目業績，產生資產端的收益波動。

還有一方面，是其交易價值。因為公募REITs上市交易，投資者可以像股票一樣在二級市場交易REITs。但畢竟公募REITs與股票存在差異，產品后續有可能凈值回歸，投資者應該理性看待其交易價值。

目前，首批公募REITs已經完成公開募集，即將進入上市交易階段。從價格端來看，公募REITs不是打新股，上市后也不能保證一定上漲，其二級市場價格易受到多方面因素影響，考慮到目前投資者對于REITs產品形態和投資邏輯的熟悉度整體仍不算高，不排除公募REITs上市后交易表現因各方的認知差異呈現一定波動，對此投資者應長期持有而非僥幸套利，從而遭受價格波動帶來的損失。

境外市場經驗值得借鑒

中金公司研究顯示，觀察海外REITs發行上市后的價格表現，并沒有發現在價格方向上的普適規律，主要依托于REITs基本面優劣和投資者的板塊配置偏好。

例如，美國基礎設施和數據中心板塊有部分REITs在上市一年后錄得累計50%以上的價格漲幅，而傳統住宅、零售、辦公板塊REITs上市第一年內的價格變化幅度一般不超過20%，整體上漲跌互現。又比如香港REITs上市后破發的情形較多，價格下跌幅度可達30-40%，可能和流動性、底層資產質量相對一般等因素有關。但香港也有類似領展房產基金這樣通過主動資產管理幾乎每年都可持續提升股價的案例。

除了底層資產是否優質，管理人和外部管理機構的管理能力也是公募REITs長期回報情況的關鍵。

對此，富國基金表示，在專業團隊建設上，通過內外部引入優秀人才，定期開展相關活動，組建一支對公募REITs有深入研究和理解的專業團隊，重點研究相關法規政策，組織專項課題討論，并進行國內外案例分析;從中長期來看，將不斷總結實際運營過程中的經驗教訓，制定行之有效的基礎設施資產運營策略、總結科學合理的運營管理方案、提供優質的信息披露內容，保障基金持有人的利益。

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