2021年7月5日，深圳市京基智農時代股份有限公司(簡稱“京基智農”，000048.SZ)山海御園項目獲批預售，或將為公司帶來超過110億元的現金流。

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房地產業務去化加速 新項目將帶來百億現金流

京基智農山海御園項目坐落于深圳市寶安碧海商圈，城市封面黃金主干道寶安大道旁，鄰穗莞深城軌西鄉站，咫尺前海、寶中，暢達珠三角。除此之外，樓盤推窗即可見1900畝生態勝地鐵仔山，一覽深圳西至美海岸線，更有六大富氧公園環繞，堪稱綠肺氧吧。三公里內更是有沃爾瑪、大仟里、西鄉天虹商城等，生活配套齊全。

據悉，該項目預售建筑面積15.94萬平方米，其中預售住宅建筑面積15.85萬平方米，住宅預售備案均價為69480元/平方米，精裝修交付。預售商業建筑面積895.93平方米。2021年7月中旬開始銷售。

按照住宅預售備案均價計算，若該項目去化率達到100%，將給京基智農帶來超過110億元的現金流。而對于京基智農來說，其房地產項目的去化率似乎并不是難題。公司2020年年報中顯示，截至報告期末，山海上園項目二期2、6、7棟去化率近100%;三期項目(即山海公館項目)、四期項目(即山海御園項目)均按節點計劃推進。由此可見，山海御園為京基智農提供百億現金流紅利似乎只剩時間問題。隨著山海御園開盤預售，京基智農現代農業戰略布局愈發清晰。

2020年，京基智農繼續圍繞存量土地進行開發和運營，地產項目快速去化，再次強化了公司以現代農業為戰略核心業務的布局。近期，京基智農副總裁謝永東再度指出：“對于房地產業務，公司將僅限于對既有的存量土地以自行或與第三方專業機構合作等形式開發和運營，不再新增其他房地產項目。”

逐步去化房地產業務，并未給京基智農帶來業績上的壓力。在山海上園項目去化率近100%且山海御園尚未預售的2021年一季度，京基智農實現了20.2億元的營收及4.06億元的凈利潤，分別同比增長3.88倍及5.83倍。

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現代農業產業布局日益成熟 產能逐步釋放

房地產業務加速去化的同時，公司現代農業業務持續發力，在廣東及周邊地區逐步建設畜禽標準化規模養殖加工基地，重點服務粵港澳大灣區，構建高起點、高標準、高效率、從農場到餐桌的全程可追溯產業鏈。此外，公司持續優化飼料業務的經營管理，采用集中采購、加工、經銷+直銷的營銷模式提高經營成果。

作為農牧上市第一股，京基智農持續供港近40年，已健全畜禽繁育-飼料-養殖-優質畜禽產品的食品安全產業鏈，以供港、供深食品標準為基礎，規劃在廣東省及周邊省份建設多個集飼料生產、育種、養殖、屠宰加工及物流于一體的生豬產業鏈項目，高起點、高標準、高效率發展智慧農業。

公司生豬養殖以供應粵港澳大灣區市場為重心，項目主要布局在廣東、廣西及海南地區，公司先后與廣東湛江市徐聞縣人民政府、高州市人民政府、廣西賀州市人民政府、海南文昌市人民政府等簽署了十余份框架協議，簽約目標產能合計約1,400萬頭。此外，公司與深圳市市場監督管理局就深圳市“菜籃子”產品穩產保供合作事宜簽署《戰略合作框架協議》，將優先向深圳市供應生豬及各類肉制品。

京基智農生豬養殖項目均順利推進，其中：高州一期項目(設計年產能54萬頭)作為公司生豬養殖產業第一個四到五層樓宇養殖項目，已于2020年8月實現首棟樓宇豬舍順利封頂，于2020年10月引種投產;截至2021年6月，徐聞一期、二期、三期項目和高州一期項目、文昌項目已部分引種投產，該五個項目年出欄設計產能合計約190萬頭，其中進度最快的徐聞一期項目已于2021年5月份實現第一批少量肥豬上市銷售;此外，賀州一期項目也已開工建設。

京基智農旗下項目均采用高標準、國際領先的立體樓宇養殖模式，對比傳統模式，其土地利用率提高了5倍;采用自繁自養聚落化養殖模式，在豬場內即可實現原種豬、種豬、育肥豬的自循環，基本無需引種，極大降低了非洲豬瘟等豬只疾病對豬場的影響;項目設備選型及環保工藝方面，均采用國內外領先的技術裝備，所產生的污經處理后生產為有機肥，用于農作物種植，形成種養結合的循環生態體系。

對于生豬產業的未來趨勢，京基智農副總裁謝永東表示：“生豬周期本質上是生產滯后于需求而產生的供給周期，從國內外發展來看，無論規模化程度如何，生豬周期都會一直存在。近兩年在高盈利驅動下，傳統規模企業不斷擴產，跨行資本也持續進入生豬養殖業，生豬存欄量整體處于恢復態勢，但受人才儲備、種豬規模、建設周期等諸多因素影響，生豬產能釋放將是一個漸進的過程而非一蹴而就。面對豬周期，公司將圍繞‘最好的產品、最優的成本、最穩健的經營’來應對豬周期，積極構建全產業鏈平緩豬周期波動，同時將根據行業發展情況，合理控制發展節奏。”(思維財經出品)

(本文僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎)

關鍵詞： 京基智農 現代農業 農業業務 飼料業務