對于近年關注房地產行業的人來說，“地王”這個詞似乎代表了很多，但又好像什么都代表不了。隨著房企競爭格局激烈化，多數企業拿地溢價率高已經是不爭的事實，此前代表一家房企實力的“地王”稱號，出現的頻率越來越高，且伴隨著2020年年報中，諸多房企利潤率下滑的現象，“地王”的金字招牌正在褪色。

未來萬億規模賽道的始發車隊

就在2021年的5月10日，北京首個集中供地競拍日，12宗競拍地塊全部達到地價上限，火爆之場面一度引起市場熱議。

根據諸葛找房數據中心監測，全國主要地級市于2021年5月共供應土地1076宗，供應規劃建筑面積9356.22萬平方米，分別同比下跌8.11%及19.63%。

盡管如此，高溢價率拿地仍然成為房地產行業的標簽之一。據諸葛找房數據中心：僅五月，全國主要地級市推出樓面均價就出現了23.77%的同比增幅，一線城市成交樓面價更是達到27694.15元/平方米，同比上漲幅度超過57%。

在拿地溢價率并無明顯銳減的同時，各地樓市調控政策出臺，對于房價穩預期起到了積極作用。據中原地產統計數據，全國房地產調控政策次數，已于年內超過186次。

總而言之，“下不去”的拿地溢價率與“上不去”的房價，成為了諸多房企的大考。在此背景下，資金成本低且利潤率相對較高的代建業務，成為了房企轉型路徑上的選擇之一。

根據中國指數研究院發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》，2010年至2020年，中國房地產代建市場新簽合約項目數量及建筑面積的復合年增長率均超過24%。而自2015年至2019年，房地產代建行業的總收入也從27億元快速增長至91億元，復合年增速達34.9%。

過去十年代建行業的增速，或許僅僅是未來大幅突破的“熱身”。目前，我國代建行業市場滲透率僅不足10%，歐美市場則已經達到了20%至30%的區間。據中指院預測，代建市場滲透率將于2025年達到14.3%，對應項目銷售額破2萬億元。

在未來市場規模廣闊的代建行業中，之所以目前兼具規模及影響力的代建公司很少，是因為對于代建公司而言，最強有力的競爭武器只能是品牌力和產品力，而并不是其于房地產開發業務中的規模及體量。其中，產品力恰恰是過往高周轉、高杠桿的房地產市場中最不被重視的一環。

作為早在七年前便于行業內率先嘗試資產輕型化轉型的房企之一，朗詩綠色地產有限公司(簡稱“朗詩地產”,00106.HK)已在代建市場完成了嘗試、布局及沉淀。

“綠建”及“代建”雙重行業爆發期前夕，朗詩地產完成布局

朗詩綠色地產的業務模式以小股操盤、合作開發及委托代建為主。在華盛證券5月份發布的、對朗詩地產首發報告中，對小股操盤模式的優勢進行了深入的分析，包括以較低資金撬動更大貨值、ROE的持續改善等。

作為區別于傳統重資產的、更為科學和高效的房地產開發運營模式之一，小股操盤已經在朗詩地產持續推行了七年;與此同時，朗詩地產對于基于產品力的委托代建模式的探索也從未間斷。在華盛證券統計的主要代建公司的市場份額中，朗詩地產代建業務收入計算的市場占有率達到11.6%，牢牢占據行業前列的位置。華盛證券給予朗詩地產首次“推薦”評級，目標價較市場價上行100%。

隨著代建市場規模逐步擴大，除了具備市場占有率、口碑、經驗及品牌力之外，朗詩地產在代建行業的“七寸”：產品力方面，形成了難以替代的特色及優勢。

朗詩地產奉行綠色建筑+資產輕型化模式，使其在行業內的競爭力難以被復制。作為中國綠色建筑委員會創始會員，朗詩地產同時也得到了德國、美國綠色建筑委員會的會員資質認可。此外，朗詩地產連續十一年位列“中國房地產企業”百強名單，“2020年度中國房地產綠色開發競爭力10強”第一名及2020“年度綠鏈企業”。

朗詩地產開發的房地產項目，共獲得21個國際綠色建筑頂級認證，其中包括WELL，LEED，BREEAM,PHI,DGNB等，在行業內，同時獲得WELL及LEED兩項認證的項目可謂屈指可數。而根據綠色供應鏈CITI指數年度評價結果，朗詩連續四年蟬聯房地產領域TOP1，持續領先。除此之外，朗詩地產項目更是獲得了51個國家綠色建筑評價標識三星認證。

朗詩地產的綠色建筑優勢為其產品差異化提供了有力支持，形成綠建+代建的有機結合。

我國綠色建筑的發展起步要晚于國外30年。2019年綠色建筑占全年新開工面積約18.2%，根據《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》的要求，至2020年新建建筑中綠色建筑面積比例要超過50%。以此為參考，綠色建筑市場未來的發展增速想象力不亞于代建業務，而在綠建產品加持之下的地產輕資產化運營模式，勢必助力企業走上發展的快車道。

北美地區領先的建筑行業數據提供商Dodge Data & Analytics披露的世界綠色建筑行業趨勢報告中指出，根據2018年的數據，投資綠色建筑將在12個月后及5年后分別為企業降低9%及13%的運營成本，并將在6年后為企業帶來5%的所有者權益提升。從需求端看，該份報告于2018年調研的結果顯示，全球77%的參與者認為選擇綠色建筑的原因是“提升了居住者的健康及舒適度”，也有75%及59%的票投給“呼應可持續發展”及“提高工作效率”。

在該報告從全球20余個國家中提取的數據顯示，截至2018年，旗下綠色建筑項目占比超過60%的企業于美國、英國、加拿大分別達到32%、27%及35%。亞洲方面，新加坡、印度該項占比分別達到34%及28%，但中國內地該項卻僅有9%。但報告中分析到，雖然國內綠建項目市場規模較小，與多數國家相比尚有一定距離，但這也為國內綠建市場提供了廣闊的上升空間及未來綠建需求增速。

基本面方面，相比同行業多數企業，朗詩地產債務結構合理、且負債壓力較小，現金流充沛;在嚴限價、去杠桿的地產存量時代，這一點顯得尤為珍貴。在一眾地產企業奪命狂奔的歲月里，能夠做到數十年如一日潛心打磨產品，不追高拿地，不盲目擴張，實屬難能可貴。

中國的地產行業已經度過了其發展的黃金階段，而轉向強調服務能力、運營能力和產品力的專業化發展之路。在扎實的基本面與精準的賽道選擇之下，預期公司將很快迎來估值偏差的扭轉。(思維財經出品)

關鍵詞： 朗詩地產 代建市場 資產輕型化轉型 房地產項目