為應對房地產業務壓力，立足于福建省的福建三木集團股份有限公司(000632.SZ;下稱“三木集團”)目前力求實現多種經營，投資、物管、進出口為其發力之處。

但值得注意的是，當下公司在一定程度上面臨著消化庫存的壓力、現金減少、負債攀升等令三木集團償債能力問題凸顯，而其存貨計提減值相關問題，還遭深交所問詢。

此外，其他業態相對公司房地產業務的占比，以及未來成長性如何等問題，仍令投資者關心。

存貨走高遭遇問詢

三木集團成立于1984年，于1996年在深交所上市。目前，公司圍繞房地產業務形成四大板塊，分別為房地產開發、進出口貿易、物業管理、創業投資。從收入構成看，“商品房及土地開發”雖然僅占2020年收入的12.87%，但與房地產相關的“建筑、金屬材料”一項占比高達34.47%，且營收金額同比增長70.67%。

“房住不炒”的政策一定程度上抑制了炒房投機之舉，在購房需求有所下降的背景下，房地產企業存貨增長明顯，去庫存壓力加大。從財務數據看，今年一季度，三木集團存貨為39.78億元，同比上漲44.54%。實際上，近年來三木集團存貨不斷攀升，2019年為26.6億元，2020年為38.5億元。

從存貨分類來看，正在開發中的房地產商品占了大頭。2020年，公司存貨中的“開發成本”約為26億元，“開發產品”約10.66億元。所謂“開發產品”，一般指企業開發完成，可以出售的商品。“開發成本”多指在建中的產品。

三木集團存貨金額雖高，但跌價計提比例較低，對10.66億元的“開發產品”僅有257萬元的跌價準備余額，對“開發成本”則并未計提跌價準備。6月10日，深交所就此問題，要求公司補充披露存貨跌價準備測算過程，說明跌價準備計提的充分性。

深交所的質疑并非無因，從行業一般規律看，企業所開發的產品握在手里時間越長，也就意味著越難出售，跌價壓力也就越大。

財報數據顯示，三木集團部分產品竣工數年，仍被列入存貨之中。例如“人才公寓一期”于2013年9月竣工，賬面余額約3792萬元，去年未計提跌價準備。“武夷山自游小鎮”于2017年8月竣工，迄今也有約4年時間，賬面余額約3075萬元，去年未計提跌價準備。此外，仍在開發的產品中，也有部分建設周期較長，例如“三木空港小鎮”于2015年開工，預計今年3月完成，“三木海立方”于2016年動工，預計今年4月份完成。

現金減少負債攀升

對于三木集團來說，存貨中的“開發成本”，不僅給公司帶來存貨跌價的潛在風險，這些持續開發的項目也在一定程度上，使公司現金流承壓。

目前公司所投入的一些項目，所需資金不少。例如“長樂翡麗府”預計投資金額超過13億元，“永泰愉景公館”為9億元，“漳州印象西湖”項目投資相對較少，也達到約5.5億元的規模。三個新增房地產開發項目共計新增存貨 15.67 億元。

這些項目對公司現金流的影響不容忽視，2020 年度，公司經營活動現金流量凈額-18.21 億元，同比大幅減少 33.14 億元，其中就包含上述新增三個房地產開發項目，增加現金流出 15.31 億元，另外公司去年可出售貨值減少，致使2020年公司經營活動現金流量凈額同比減少33.14億元。

現金的減少，令三木集團償債能力問題凸顯出來。截至今年一季度末，三木集團現金及現金等價物余額僅3.58億元，流動負債余額則高達56.45億元。對此，深交所發函問詢公司“是否存在短期償債壓力?”

實際上，近年來三木集團負債金額持續走高，據同花順顯示，從短期借款來看，2018年底約為8.43億元，2019年為9.94億元，2020年攀升至21.94億元。從長期借款來看，2018年約18.35億元，今年一季度約20.41億元，同比上升38.39%。

通過舉債持續投入的同時，三木集團毛利率卻持續下滑。同花順顯示，公司2018年毛利率約為8.89%，2019年約為8.72%，2020年約為5.69%，今年一季度約為3.31%。公司主營的地產業務下滑顯著，截至2020年，三木集團房地產業務的毛利率較上一年下滑19.74%。

對于交易所關心的債務問題，三木集團表示，截至 2021 年一季度末，公司短期有息負債余額共計 20.58 億元，均為金融機構借款，未超過金融機構對公司授信總額度，并稱：“公司建立了嚴格的償債保障措施和風險管控措施”，“截至目前公司未發生債務違約的情形。”

多元經營如何發力

最近，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，預計釋放長期資金約1萬億元。對于釋放出的流動性是否會進入房地產領域，央行負責人表示，高層對房地產調控的決心與信心并未松懈。有分析人士稱，此前部分房地產市場過熱區域，仍需要以消化庫存，控制風險為主。

在房地產業監管趨嚴、增長乏力的情況下，三木集團轉而在其他領域尋找增長點，但新興業務占比偏小，去年營收均未突破1億元，其中物管費、租賃兩項突破8000萬元規模，但仍舊和房地產相關，在收入占比中分別僅占0.95%、1.03%。

與房地產距離較遠的是“創業投資”業務，旗下子公司青島盈科匯金為主要營收來源。2020年，該公司為三木集團創造了6176萬元營業利潤，較上年同期增長11.2%。盈科匯金主要專注于新能源、新材料、高端裝備等領域，但是從公司回復公告中看，三木集團并未表現出從技術方面對投資對象的評價，而是幫助一些企業融資，并從中獲得報酬。

公司稱：“2020年度，盈科匯金為江蘇亞虹醫藥科技有限公司等多家科創企業融資，提供第三方專業顧問服務，并根據資金需求方實際收到的融資金額，收取一定比例的財務顧問報酬。”2020 年度盈科匯金共收到財務顧問費約2590萬元。

從公司披露的2020年凈利潤影響達10%以上的子公司來看，三木集團仍脫離不了房地產這一業務。除了上述子公司盈科匯金外，主要業務中未列出房地產的公司有“福州康得利水產有限公司”(主要經營水產品，農副產品)、“福州輕工進出口有限公司”(主要經營進出口業務、河沙等)，但兩公司去年凈利潤有限，分別約為2029萬元、155萬元。

如果未來三木集團既要謀求多元化發展，又不脫離房地產業務，如何才能兩全其美?公司年報中提到的物業運營管理業務，能否能給市場一定的想象空間?

三木集團旗下物管公司主要為“長沙三兆實業開發有限公司”，該公司積極向輕資產管理輸出轉型。公司稱長沙三兆積極尋找新的業績增長點，“向外進行輕資產管理輸出，進一步拓展招商代理等新業務。”

所謂“輕資產”，多是品牌方提供品牌的使用權，委托其他團隊進行管理服務，并按比例獲得一定分成。輕資產模式下，品牌方無需承擔全部物管成本。今年6月興業證券稱：“輕資產模式有利于商管公司在管項目數量的快速擴張，帶來收入的快速增長，且商業運營經驗存在壁壘。”

另外，嚴躍進就《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》談道：“隨著業務范圍的擴大，物業企業的經營水平和服務能力將大幅提升，后續也會對存量市場的盤活產生較大的影響。”(思維財經出品)

關鍵詞： 三木集團 多元經營 負債金額 毛利率