公募REITs正在持續擴容，投資者的認購熱情也空前高漲。

8月16日至17日，包括紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs正式發售。不過，無一例外，3只保租房REITs均一日售罄，公募REITs發行駛入快車道。

分析人士認為，公募REITs市場打新燃爆的原因在于，作為近期國內表現最佳的大類資產，當前存量REITs整體的歷史累計漲跌幅平均約為24.6%(按流通市值加權測算)，不僅如此，公募REITs產品發行時相對剛性的現金分派率要求，在當前利率和信用環境之下越發具備吸引力。在資產品類越來越豐富的背景下，供給相對不足的REITs新產品備受追捧就不足為奇了。

機構踴躍參與網下詢價

此前，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT雙雙發布《基金份額發售公告》，2只基金募集總份額均為5億份，基金募集期同為8月16日—17日。紅土深圳安居REIT最終確定發售價格為2.484元/份，中金廈門安居REIT發售價格為2.6元/份。

公告顯示，紅土深圳安居REIT共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，網下詢價認購倍數為133倍，這一數字刷新了國內基礎設施REITs詢價認購倍數最高紀錄。中金廈門安居REIT則有69家網下投資者管理的220個配售對象參與詢價，網下詢價認購倍數為108.96倍。

此外，華夏北京保障房REIT也于8月12日開啟詢價，詢價區間為2.279元/份—2.643元/份。中國證監會準予華夏北京保障房REIT發售的基金份額總額為5億份，戰略配售、網下發售、公眾投資者發售的數量分別為3億份、1.4億份和0.6億份。

優質資產具備稀缺性

自去年5月國內首批基礎設施公募REITs問世以來，公募REITs因其分紅比率高、可上市交易等特征，受到市場格外追捧。截至目前，全市場共有14只公募REITs發行并上市，但公眾配售份額比例一直處于低位，屬于一份難求的緊俏產品。

相較于已上市的公募REITs項目，業內人士認為，保障性租賃住房REITs收益風險將更低，其項目的出租率更為穩定，抗周期屬性強，現金流也更為穩定。比如紅土深圳安居REIT本次發行選取了4個深圳優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書且位于深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，資產評估值約11.58億元。

華夏北京保障房REIT底層資產為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。兩個項目經過近年來的培育與完善管理，已進入運營穩定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。兩個項目總建筑面積約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。

業內人士表示，從已發行的公募REITs來看，不同類型的資產收益率表現存在差異。未來公募REITs數量將越來越多，但優質資產仍具備一定稀缺性，將持續受到市場追捧。

REITs或迎加速發行期

今年以來，公募REITs政策支持力度持續加強，各領域、各企業參與REITs申報發行的意愿逐步增強，且各參與方對非標類項目的處理經驗日漸豐富，后續公募REITs申報發行流程有望進一步縮短，REITs或將迎來加速發行期。

值得一提的是，在公募REITs底層資產進一步擴容的同時，新項目原始權益人也首度出現了民企的身影。8月15日，據上交所網站披露，國泰東久新經濟REIT已獲正式受理。據悉，東久新經濟REIT的發起人為東久工業。而東久工業則是東久新宜集團旗下專注于產業園區的專業綜合平臺。東久新宜集團是中國新經濟基礎設施投資及開發的民營運營服務商。

此外，近期除多部委及交易所發文支持基礎設施REITs項目申報外，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省份亦提出支持REITs試點工作。8月12日，湖南省發改委發布《關于建立盤活存量資產臺賬的通知》，將牽頭建立省級盤活存量資產臺賬。對具備相關條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)、政府和社會資本合作PPP)等方式盤活。(李濤)

關鍵詞： 公募REITs市場 現金分派率 基金募集期 不動產投資信托基金