高速增長的房企要關注風險問題。

即將在年內沖刺千億之際，股價突然大幅下跌，香港內房股中國奧園(10.98,0.22,2.05%)被推至風口浪尖。

7月8日，中國奧園開盤即跌，最低至15%，收盤仍跌8.61%。當日晚些時候，中國奧園發布緊急公告，針對投資者質疑其銷售造假一事進行澄清。

因為銷售數據引發投資者質疑，進而對股價造成影響，甚至引來機構做空，奧園并非首家。此前，恒大、碧桂園(11.56,0.18,1.58%)、融創、綠城、佳源國際等都曾發生過類似的情形。

縱觀近年來被質疑、做空的內房股，普遍有一個顯著的特征，就是在短期內銷售暴增或負債率較高的房企，也是市場和資金重點關注的“網紅股”。

而房企的銷售數據，因大量合作開發的存在，以及廣闊的三四五線城市網簽不規范等原因，給做空者留出了想像和操作的空間。

銷售造假?

股價暴跌，中國奧園的反應還算迅速。

根據公告，奧園把暴跌原因指向一篇個人投資者的文章：奧園上半年僅銷售200多億，這與奧園7月2日公告的536.3億元，出入甚大。

對此，奧園表示，網傳文章指奧園上半年銷售257億，是根據一家獨立數據供應商的數據估算而得，欠缺根據，公司并不知悉該文章及供應商的資料來源。

奧園強調，公司上半年銷售額為536.3 億元的公告屬實。

同時，公司發布6月銷售通訊顯示，上半年公司在廣東省的總銷售金額為171億元，占比為32%，據此推算全部的銷售額也為536億。

投資者為何質疑奧園銷售?分析認為，可能還是與速度過快有關。

同業來看，536.3億較2018年同期增長約33%，已完成年度銷售目標約47%，奧園今年上半年的銷售增速明顯快于同類千億級房企，也快于龍頭房企。

過去兩年，奧園也是高速增長。2018年實現合同銷售額913億元，同比大增100%，年度凈利潤同比增長51%至29.4億元，成為年度增速最快的30強房企。

奧園主席郭梓文將2019年銷售目標定為同比增長25%，即今年銷售目標為1141億元。現在看來，上半年超速了。

與銷售業績的高速增長對應，奧園股價兩年來翻了6倍，2017年每股約1.5港元，到今年7月5日每股已達12.15港元。

銷售規模的大幅增長，主要源于大量的合作開發項目并表。翻開奧園的財務報表可見，截至2018年底，公司權益銷售占比為85%，但少數股東權益189億元，占比高達62%。

數據顯示，僅僅四年時間，奧園就改寫了廣州房企的格局，超越時代中國、越秀地產(1.91,0.04,2.14%)，逼近雅居樂，甚至富力。

如此耀眼的業績增速，讓奧園迎來了高光時刻的同時，也不得不接受質疑。

做空空間

因銷售數據被疑造假，奧園不是第一家。

1月17日，內房股佳源國際股價暴跌80.62%。原因也與銷售數據有關。

佳源國際自己公布的2018年銷售數據為201.8億元，而某第三方機構統計的佳源集團數據則為875.5億元，巨大的差異令市場質疑銷售數據造假。

隨后佳源國際召開發布會，澄清佳源集團為佳源國際母公司，而非上市公司。其董事長表示，不排除有機構做空。

內房股歷史上最著名的一次做空，是恒大與香櫞之爭。2012年，香櫞發布做空報告，質疑恒大粉飾銷售數據。

其理由為，盡管恒大的合約銷售持續快速增長，但現金存款總額卻持平，該背離表明恒大要么粉飾了合約銷售，要么忘了收回定金。

隨后香櫞遭到了恒大激烈的回擊。恒大稱，預收賬款是既有轉入也有轉出的會計賬目，不能簡單比較預收款項余額以斷定虛構合約銷售。

這些被質疑的房企都具有高速增長的特征。2016-2018年，奧園的同比增速分別為69%、78%、100%;佳源國際所屬的佳源集團近三年復合增長率達到75%;恒大在過去的幾年里復合增速高達80%。

嚴躍進認為，當企業在增速非常快的時候，往往可能伴隨負債規模大大增、部分項目投資不合規等問題，部分投資者會擔心風險，進而會有做空的考慮。

中原地產首席分析師張大偉則認為，銷售數據最容易受到質疑，是因為房地產行業針對每家公司，并沒有官方的、權威的銷售數據，市場中存在多個第三方機構，對房企的銷售進行統計。

多位房企內部人士透露，市場中存在的潛規則是，在第三方機構的房企銷售排行榜中，一些房企由于融資以及賣地勾兌時，需要較好的排行榜排名，因此不乏購買榜單服務，銷售注水。

此外，客觀而言，房地產銷售額和網簽數據不匹配，存在滯后性。尤其是在網簽落后的三四五線城市;并且，大量的合作項目也會進行重復計算。

一般而言，上市公司的銷售業績公告，則具有法律效力，被認為是最真實的。“如果上市公司公布的銷售數據造假，涉及到信息披露的真實性，相關人員是要承擔法律責任的”。

嚴躍進認為，奧園股價下跌是一個及時的警示。提示公司在快速成長的同時，也應關注企業風險，做好市值管理。

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