日前，星盛商業管理股份有限公司(以下簡稱“星盛商業”)在港交所提交上市申請，其前身正是隸屬于星河控股商業板塊的星河商置。據了解，2019年8月份，星河商置從全國中小企業股份轉讓系統公告摘牌;同年9月份，星盛商業在開曼群島注冊成立，經重組后成為星河商置的全資母公司，并在近期正式開啟赴港上市流程，聯席保薦人為建銀國際與中信建投國際。

華訊投資高級分析師彭鵬對《證券日報》記者表示：“星河控股旗下的星河商置在新三板掛牌近三年，面臨著融資困難、流動性不足、轉板遙遙無期等難題，選擇退市而轉道港股上市也是順理成章。在港股上市可以籌集資金，降低資產負債率，夯實進一步擴張的基礎，也可以增進資本市場的了解，大大改善股票的流動性。”

起家網紅商場“COCO Park”

招股書顯示，公司是總部位于深圳市的商業運營服務提供商，主營業務是為開發商提供購物中心商業運營服務，主要有“委托管理”、“品牌及管理輸出”和“整租”三種輕資產的運營模式。目前，公司旗下擁有城市型購物中心“COCO Park”、區域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區型購物中心“COCO Garden”、以及高檔家居布置購物中心“第三空間”等6個運營品牌。截至2019年三季度，公司進行商業運營的總合約面積為287萬平方米，相比2018年底的207.3萬平方米增長38.45%。

據了解，開業于2006年的深圳福田星河COCO Park(北區)(下稱“星河COCO Park”)是公司的標桿項目，也是公司運營購物中心的起點項目。自開業起，因地處深圳福田CBD的核心地段、及帶有“中國首個公園情景式購物中心”的光環，星河COCO Park多年來人氣不減。一位來自廣東珠海的李女士曾對記者表示：“福田COCO的知名度很高，對我們這類周邊城市的人來說，COCO Park可以算是深圳的打卡地之一了。”

2014年，基于星河COCO Park的運營經驗，公司開始將這種模式向外運用至第三方發展商開發的購物中心及商業綜合體，并將其業務拓展至深圳市外的區域。截至2019年9月30日，公司已在國內16個城市合計管理38個購物中心及商業綜合體，其中有15個位于深圳。

數據顯示，2019年前三季度，公司實現營業收入2.89億元，同比增長約25.31%;實現年內利潤8371.1萬元，同比增長約36.44%。其中，公司來自深圳地區的營收高達2.4億元，占總營收比達83%，而來自大灣區外其他區域的營收占比僅有12.1%。

對于公司啟動港股上市，華訊投資高級分析師彭鵬表示，“港股市場融資效率較高，對于這類輕資產、租金收入相對穩定的上市公司也比較青睞，能夠有力支持公司的擴張”。此外，清暉智庫首席經濟學家宋清輝也對《證券日報》記者表示：“新三板融資、流動性相對較差，星河商置(星盛商業經營主體)不得不轉向港股上市。從融資效率等方面看來，這對公司的擴張戰略或有一定的幫助。”

超八成營收來自星河控股

值得注意的是，招股書也提示了多項風險，包括面臨多種競爭和公司對星河控股的營收依賴性等。對于后者，公司表示截至2017年、2018年及2019年三季度，通過向星河控股及其關聯方開發的商用物業提供商業運營服務，公司所得收入占其持續經營業務收入的比例分別為90.2%、88.4%和88.6%。

對此，彭鵬認為：“近三年，在商業地產經營普遍受到電商沖擊的背景下，星河商置(星盛商業經營主體)的營收和利潤仍保持穩步增長，顯示了公司較強的品牌實力和經營能力，但是也要注意到公司的營收有很大一部分來自關聯方。”

“作為輕資產模式為主的商業物業經營商，港股市場是較為看好的，公司的獨立第三方物業發展商面積近幾年也在快速增長，在公司總體經營面積中占據較大份額，比重基本穩定，進一步提高相關收入的比重是公司面臨的挑戰”，彭鵬進一步表示。

而在市場競爭層面，近年來，深圳市購物中心的密集程度越來越大。中國指數研究院數據顯示，從2013年12月31日至2018年12月31日，深圳市運營中的購物中心總數已從59間增長至146間，復合年增長率為19.9%;而運營中的購物中心總面積則從420萬平方米增長至990萬平方米。若按深圳市官方公布的全市面積1997.47平方公里計算，截至2018年年底，深圳全市平均每13.7平方公里就有一家購物中心。

數據還顯示，深圳市的商業運營服務市場依舊相對分散，其中前五大企業管理的購物中心占總比僅約18.2%。就運營中購物中心數量而言，星盛商業在深圳市排名第一，但其市場份額僅約5.5%。

關鍵詞： 星盛商業 COCO Park