2020年，金融街(000402.SZ)銷售創新高，盈利卻大幅下滑。

根據金融街發布的年度報告，2020年，公司實現銷售額402億元，同比增長26%，成功邁入400億房企梯隊。但長江商報記者梳理金融街近年業績發現，其盈利能力逐步走低，多項核心指標數據均為近年來最低，其中毛利潤在2020年為59.5億元，較2019年的105億元近乎腰折，扣非凈利2.88億元，較2019年的28.7億元大幅下滑25.82億元，同比降89.94%，創近8年新低。

在限購限價背景下，金融街此前高價拿下的地塊被套牢，導致整體盈利能力下降和計提減值。受調控因素影響，金融街對位于佛山、北京、天津、成都的6個項目計提了9億元的存貨跌價準備。對公司凈利潤影響為-7.97億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響為-6.86億元。

知名地產分析師嚴躍進表示，存貨跌價計提的操作，可以使得企業降低稅費成本，同時也說明企業對于后續市場略偏保守。從其經營模式看，高價拿地下如果進行了存貨跌價計提，也說明企業項目經營有一定壓力。

簽約業績創新高盈利能力下降

2020年，雖然面臨疫情和行業持續調整等影響，但金融街簽約業績再創新高。報告期內，金融街實現銷售簽約額402億元，同比增長26%，其中住宅地產實現銷售簽約額339.1億元，銷售面積約148.9萬平方米;商務地產銷售簽約額62.9億元，銷售面積約23.9萬平方米。

但同時，長江商報記者注意到，金融街其他幾項核心數據呈現明顯下滑趨勢。期內，金融街錄得營業收入181.21億元，同比下降30.79%;實現凈利潤24.98億元，同比下降27.41%;扣非凈利潤2.88億元，同比降89.94%。

嚴躍進指出，對于類似利潤數據來說，若是出現下降和創新低，那么也說明拿地成本壓力大，需要后續持續強化盈利方面的工作。

在4月27日舉辦的2020年度業績說明會上，金融街稱，業績出現較大幅度下降，一是受疫情影響，公司部分計劃結利的房產開發項目工期延后，未能實現竣工交付;公司持有項目經營收益下降明顯，以及為中小微企業客戶減免租金。二是受疫情及市場結構性下滑影響，公司采取以價換量的銷售策略，部分項目收益下降，按照會計準則要求計提了存貨跌價準備。

根據年報，期內，金融街房產開發業務項目結算規模較上年同期下降，2020年實現營收158.13億元，同比下降32.91%。其中，住宅產品實現收入144.35億元，毛利率為25.89%;商務產品收入13.78億元，毛利率為44.81%。因結算項目的結構性差異，房地產開發整體毛利率降至27.54%，較上年同期下降9.22個百分點，進而拉低利潤水平。

金融街管理層坦承，從目前房地產行業總體發展形勢、調控政策及土地政策看，房地產行業整體毛利率呈下降趨勢，公司會積極提高投資效率和管理效率，實現較好的毛利率水平。

雖然業績大幅下滑，但金融街的財務指標有所改善。按照“三道紅線”指標，金融街2020年有兩項超閾值，較2019年下降一檔，實現“由紅轉橙”。年末貨幣資金余額達188億元，較去年增長70%，另外，2020年，金融街經營活動現金流量凈額為98.90億元，較去年同期增加72.30億元，同比上漲達272%。

2021年一季度財報顯示，金融街營業收入為15.14億元，同比下降32.58%;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.57億元，同比上漲238.69%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1606.65萬元，同比下降84.90%;經營活動產生的現金流量凈額為46.11億元，上年同期為-45.93億元。

出售資產回籠資金超百億

金融街一向以優質資產著稱，但并沒有獲得預期的回報。財報顯示，公司物業出租業務實現營業收入16.69億元，同比下降9.36%，毛利率為88.37%，較去年同期下降2.97個百分點;物業經營業務實現營業收入3.26億元，同比下降52.52%，毛利率為-22.66%，較去年同期下降46.91個百分點。

業績大幅下滑、優質資產回報不及預期的情況下，金融街相繼轉賣多個資產。去年12月底，金融街出售了與萬科共同持有的金豐萬晟，同時，金融街宣布，與中信地產以協商方式解除北京中信城B地塊《合作協議》;今年1月28日，金融街發布公告稱，擬將德勝公司100%股權及債權通過北京產權交易所公開掛牌出售，掛牌起始價格暫定為15.75億元。

出售資產有利于緩解負債壓力回籠資金。金融街坦言，出售金豐萬晟可以幫公司減少有息負債14.95億元，資產負債率下降0.24個百分點，撤出中信城B地塊也可以盡快收回大額資金。據報道，金融街撤出中信城B地塊得到合作款50.11億，另加資金費35.97億。金融街通過退出中信城B地塊、出售金融街·萬科豐科中心項目股權，回籠資金超百億，極大補充公司貨幣資金。

土儲方面，金融街通過招拍掛、股權收購等方式，僅在上海、佛山等地獲取項目5個，新增項目權益規劃建筑面積96.9萬平米，同比減少58.6%;權益金額僅50億元，同比減少70.4%。

從布局來看，金融街繼續堅持“深耕五大城市群中心城市，拓展環五大城市群中心城市一小時交通圈的衛星城/區域”的區域戰略，在上海、佛山、惠州、天津、遵化通過招拍掛、股權收購等方式以合理價格補充項目資源。截至2020年底，公司擁有項目總體可結算規劃建筑面積1707萬平方米(對應權益規劃建筑面積1383萬平方米)。

2021年，金融街仍表現出積極的擴張意愿，計劃實現項目土地投資權益金額約180億元。

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