無業委會小區選聘物業公司居委會代簽服務合同有效嗎?
(資料圖)
江門日報訊 (記者/凌雪敏 通訊員/張平 李彩雯)新建小區尚未成立業委會,當地居委會代為行使業委會職責與物業公司簽訂的物業服務合同,對小區業主是否具有約束力?近日,開平市人民法院審結一起物業服務合同糾紛案,認定涉案物業服務合同合法有效,判決業主李某向物業公司支付物業服務費用及違約金。
涉案小區因開發商合作物業公司合同到期主動退出,陷入無人管理狀態,且暫時未能選舉產生業主委員會。為保障小區群眾正常生活,當地居委會征得小區面積以及人數“雙過半”業主同意,與另一家物業公司簽訂涉案《物業管理服務合同》,約定由該物業公司為小區提供物業管理服務。
事后,該小區業主李某認為,物業服務合同應由開發商或小區業委會簽訂,居委會無權代表小區業主簽約,物業服務合同不能約束小區業主,遂拒絕繳納物業費。后經多次催討無果,物業公司向開平法院提起訴訟,請求李某支付拖欠2年5個月的物業服務費及違約金。
法院審理后認為,在小區尚未成立業委會的情況下,居委會為保障居民正常生活,并經大多數住戶同意,代為行使業委會的職責,初衷是為小區業主提供基本的物業服務,有利于廣大業主的利益,與物業公司簽訂的涉案合同合法有效,對全體小區業主具有約束力。李某實際接受了物業公司提供的服務,形成事實上的物業服務關系,遂判決李某向物業公司支付拖欠的物業管理服務費14494.18元,違約金966.12元。
法官說法
物業服務合同是我國民法典新納入的有名合同,簽約主體具有特殊性:根據民法典第九百三十九條規定,在成立業主大會之前,由建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同;在成立業主大會后,則由業主委員會與物業服務人簽訂普通物業服務合同。實踐中,由于各種原因,一些小區遲遲不能選舉出業主委員會,住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定,因客觀原因未能選舉產生業主委員會,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會代行業主委員會職責。因此,在特定的情況下,居委會可以代行業主委員會職責,對小區事務進行一定的管理,如選聘物業公司為業主提供物業服務,業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
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